21,5 ha Wald+Acker mit Seeblick (bei Rechlin/Mecklenburg Vorpommern)

Anläßlich der Karhausen-Herbstauktion wurde am 30. September 2017 eine 21,5 ha große Forstliegenschaft zur Versteigerung angeboten. Allerdings fand das Objekt zum damaligen Mindestgebot von 160.000 € keinen Käufer. Zur nun anstehenden Winterauktion am 9. Dezember 2017 wurde das Mindestgebot um 41.000 € auf 119.000 € gesenkt. Durch diese Preissenkung mutiert das ehemals recht sportlich gepreiste Objekt schlagartig zum attraktiven Anlageobjekt.

In landschaftlich extrem reizvoller Lage, inmitten der Mecklenburgischen Seenplatte, kann man einen ganzen Berg, genau genommen den „Sprotscher Berg“ ersteigern. Alleine die schiere Größe des Objektes ist attraktiv.

Exposé

Das Exposé zu diesem Objekt ist mit einer Seite plus 10 Bilder sehr knapp gehalten. Wald-Prinz hat versucht per Internet-Recherche und insbesondere mit Hilfe des GeoPortal Mecklenburg-Vorpommern ein wenig mehr Informationen zusammenzutragen.

Lage

Das Objekt liegt bei Rechlin, ca. 140 km nördlich von Berlin und 150 km südlich von Rostock entfernt. Bis zur Autobahn A19 Abfahrt „Leizen“ sind es 20 km.

Rechlin: Der Sprotscher Berg liegt 500 m östlich von Rechlin und 1.000 m von der kleinen Müritz entfernt. Die Kleine Müritz ist die südliche Bucht der Müritz in der Mecklenburgischen Seenplatte. Rechlin besitzt einen eigenen Yachthafen. Wer mag, gelangt von dort aus per Wasserstraße sogar direkt nach Berlin.

Aber auch sonst hat Rechlin einiges zu bieten. Das Luftfahrttechnische Museum Rechlin befindet sich im historischen Gebäudeensemble der einst größten Erprobungsstelle der Luftwaffe.

Müritzflugplatz „Rechlin/Lärz“: Der nahe Flugplatz Rechlin-Lärz liegt ebenfalls in Sichtweite des Waldes. Hier waren seinerzeit MIG-15/-17/-19 und -27 stationiert. 1994 wurde der Flugplatz Lärz wieder für die zivile Nutzung eröffnet. Das Konsortium „Müritz Airpark“ errichtet dort eine sogenannte Fly-In-Community, also ein Gebiet mit privaten Wohnhäusern und eigenen Flughangars. Wer mag, kann also zu seinem neuen Wald nicht nur per Auto oder per Boot sondern auch mit dem eigenen Flugzeug anreisen.

Sprotscher Berg

Sprotscher Berg: Topografischen Karten kann man entnehmen, dass der Sprotscher Berg eine Höhe von 110 m aufweist. Nicht schlecht für ein Bundesland, dessen höchste Erhebung keine 180 m hoch ist. Zur Einweihung der Flieger-Versuchs- und Lehranstalt wurde 1918 auf dem Sprotscher Berg sogar ein Aussichtspunkt errichtet. Denn von dort konnte man alle drei umliegenden Flugfelder einsehen. Während des zweiten Weltkrieges war hier eine 8,8 cm Batterie (vier Geschütze) zur Flugabwehr stationiert. Der zukünftige Besitzer kann sich rühmen, dass ihm die höchste Erhebung am Müritzsee gehört. Die nur 1.000 m entfernte kleine Müritz liegt bereits auf lediglich ca. 60 m.

Flurstücke

Aus dem Exposé geht nicht hervor, welche Flächen die einzelnen Flurstücke besitzen, bzw. in welcher Gemarkung sie liegen. Wir haben die Flurstücke im Geoportal Mecklenburg Vorpommern „von Hand“ nachgemessen. Die Angaben sind also völlig ohne Gewähr und dienen als grober Anhaltspunkt.

Gemarkung	Flur	Flurstück	Ackerland	Wald	Gesamt
Retzow	1	202/1	ca. 366 m²	ca. 200 m²	ca. 566 m²
Retzow	1	202/2	-	ca. 1.014 m²	ca. 1.014 m²
Retzow	1	202/6	ca. 3.883 m²	ca. 21.388 m²	ca. 25.271 m²
Retzow	1	202/7	ca. 14.045 m²	ca. 103.305 m²	117.350 m²
Retzow	1	214/4	ca. 143 m²	ca. 1.691 m²	ca. 1.834 m²
Vietzen	1	2/2	-	ca. 64.465 m²	ca. 64.465
Summe			ca. 18.437 m²	ca. 192.063 m²	ca. 210.500 m²

Baumbestand

Wir kennen das Objekt nur aus dem Luftbild und von den Fotos bzw. den Beschreibungen des Exposés her. Im Exposé findet sich lediglich der Hinweis „Die Fläche ist überwiegend bewaldet (Mischbestände Kiefer, Eiche u.a.) mit unterschiedlichen Altersstufen.“ Auf den Bildern des Exposés sind zusätzlich viele Birken zu erkennen.

Ökonomisch keine Perle: Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten halten wir den Bewuchs aus der Ferne betrachtet für ökonomisch mäßig attraktiv. Im Luftbild sind ausser der Kiefer keine Nadelbäume zu erkennen (die bei der Vermarktung noch das meiste Geld bringen). Weiterhin kann man erkennen, dass der Wald ziemlich licht steht. Damit im Laubwald qualitativ hochwertiges Stammholz entsteht, werden aber dichtere Bestände benötigt. Die vielen Solitäre (einzeln stehenden Bäume) mögen zwar schön aussehen, aber ihre Stämme finden so gut wie nie den Weg ins Sägewerk. Geld aus Durchforstung bzw. bei der Endnutzung dürfte nur die Kiefer erbringen. Alles andere sieht für uns stark nach Brennholz aus. Um mit Brennholz Geld zu verdienen, darf man es aber nicht fremd aufarbeiten lassen. Sonst kostet das Aufarbeiten (fällen/rücken/poltern) genausoviel, wie der Verkauf erbringt.

Aufgrund der extrem großen Waldfläche von 19,2 ha zusammenhängend, bekommt man allerdings trotz Mischwald immer eine LKW-Ladung von einer Baumsorte zusammen. Das alleine ist schon ein Riesen-Vorteil gegenüber einem kleinen Waldstück, bei dem man beim Förster immer „hinten runter“ fällt.

Ökologisch wertvoll: Ökologisch ist dieser Mischwald natürlich hervorragend. Die Bäume dürften nicht gepflanzt worden sein, sondern sie haben sich natürlich angesiedelt. Dadurch wächst genau das, was zu den Standortgegebenheiten am besten passt. So besteht keine Gefahr von größeren Kalamitäten (Massenerkrankungen), Sturmschäden etc. Ein weiterer Vorteil dieser Art von Bewuchs besteht darin, dass sich der zukünftige Besitzer nichts zwingend um den Forst kümmern muss. Diese Art von Wald kommt bestens auch ohne den gutgemeint pflegenden Eingriff des Menschens aus.

Ackerland

Beim Blick in das Geoportal fällt auf, dass ein Teil des Stückes ein Teil der Stücke 202/1, 202/6, 202/7 und 214/4 aus Ackerfläche besteht. Insgesamt gehen wir von ca. 18.450 m² Ackerland aus. Nicht jeder Wald-Interessierte wird wissen, dass Ackerland in Mecklenburg-Vorpommern deutlich höher gehandelt wird, als Wald. Ein Quadratmeter-Preis von 2,50 € ist eher konservativ geschätzt. Daraus ergibt sich, dass alleine das Ackerland des Objektes ca. 46.000 € wert ist. Auch dies ist eine Schätzung von Wald-Prinz.de, bitte die Zahl also mit Vorsicht geniessen!

Pachteinnahmen oder Weiterverkauf? Aus dem Exposé geht nicht hervor, ob diese Flächen verpachtet sind. Ein Bild zeigt allerdings den Maisanbau. Für den neuen Besitzer ergeben sich grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Entweder verpachtet er die Fläche an einen bzw. den örtlichen Landwirt. Oder er verkauft diese Flächen an den Besitzer der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen. Im Falle der Pacht ist das eine nette Rendite. Im Falle des Verkaufs kann man den Kaufpreis des Objektes gedanklich gleich um den zu erwartenden Verkaufspreis der landwirtschaftlichen Flächen reduzieren. Zu bedenken ist, dass die betreffenden Stücke neu zu vermessen sind.

Bauwerke

Die betreffenden Grundstücke gehören zu einer ehemaligen Militärliegenschaft. Davon zeugt nicht nur die Bunkeranlage, sondern auch das inzwischen vollentkernte Wachgebäude sowie drei erdbedeckte Garagen.

Bauwerke im Wald sind ein zweischneidiges Schwert. Ohne Strom- und (Ab)Wasser-Anschluss sind die Nutzungsmöglichkeiten meist beschränkt. Um sie verkehrssicher zu halten, muss man zuweilen oft Geld und Zeit in die Hand nehmen, für das man keinen direkten Gegenwert erwarten kann. Vandalismus ist leider ebenfalls ein Thema.

Andererseits bekommt man Bauten im Außenbereich nur noch extrem selten genehmigt. Vorhandene Immobilien genießen hingegen Bestandsschutz. Ein paar Ideen:

3 Garagen: Die drei großen, erdbedeckten Garagen sehen auf den ersten Blick nicht besonders einladend aus, sie sind aus unserer Sicht aber durchaus interessant. Es spricht wenig dagegen, diese Garagen mit relativ wenig Investitionsaufwand (Garagen-Tore aus dem Baumarkt) für eine forstwirtschaftlich sinnvolle Nutzung fertig zu machen. Hier kann man dann seine Gerätschaften oder auch einen Anhänger unterstellen und hat bei Bedarf alles vor Ort.

Wachgebäude: Das ehemalige Wachgebäude befindet sich im Südwesten der Liegenschaft, ca. 75 m vom asphaltierten Weg zwischen Rechlin und Retzow entfernt. Das Foto im Karhausen-Exposé ist hier wenig aufschlussreich. Hier muss man sich die Situation vor Ort anschauen. Wenn man es natürlich schafft, diesen Torso in ein legales Wochenendhäuschen zu überführen, würde alleine schon das einen Großteil des Kaufpreises rechtfertigen. Hier ist Kreativität und ein guter Draht zur örtlichen unteren Baubehörde gefragt.

Bunkeranlage wird nicht mit verkauft: Wie auf dem u.a. Plan zu erkennen ist, wird die unterirdische Bunkeranlage nicht mit verkauft. Das Stück 2/2 wird dazu nach Aussagen vom Auktionshaus Karhausen auf Kosten des Verkäufers neu eingemessen. Dass die Bunkeranlage nicht zum Verkaufsobjekt gehört, ist aus unserer Sicht ein Segen. Diese Bauwerke ziehen Jugendliche magisch an. Ob man sich dauernd mit deren Hinterlassenschaften herumschlagen muss – sehr fraglich.

Einen weiteren Vorteil sehen wir darin, dass im Zuge des Neueinmessens die Grenzpunkte geklärt werden. Der neue Besitzer weiß dann direkt, was ihm gehört und was nicht. Im dicht bewaldeten Gelände ist die Grenzfeststellung insbesondere bei so langen Grenzen kein Spaß. Der neue Käufer sollte allerdings unbedingt darauf achten, dass der Punkt der Vermessung im Notarvertrag sauber und eindeutig inkl. eines verbindlichen Zeitrahmens geregelt ist.

Preis / Versteigerungskonditionen

Der zukünftige Besitzer des Sprotscher Bergs wird mindestens das Mindestgebot von nunmehr 119.000 € aufbringen  müssen. Weitere relevante Kostenblöcke:

• 7,14% Auktions-Courtage (bei 119.000 € => 8.497 €)
• 5,0 % Grunderwerbsteuer (bei 160.000 € => 5.950 €)
• ca. 1,5% Notar (bei 160.000 € => 1.785 €)
• Bescheinigungen/Gebühren (< 100 €)

Bei dem alten Mindestgebot von 160.000 € ergab sich ein ein Preis von rund 0,85 €/m². Für Wald von dieser Qualität, insbesondere im Osten Deutschlands wäre das ein stolzer Preis gewesen. Durch die Absenkung des Mindestgebotes hat sich der Durchschnittspreis (inkl. aller Kosten) auf 0,64 €/m² reduziert.

Nun muss man das Objekt allerdings differenziert betrachten. Da ist zum einen die ca. 18.450 m² Ackerfläche im Wert von rund 46.000 €. Bei einem Mindestpreis von 119.000 € abzüglich der 46.000 € für Acker blieben gerade einmal 73.000 € für eine Waldfläche von ca. 192.050 m² übrig. Dann beträgt der Preis für die bewaldeten Flächen rund 0,38 €/m². Inklusive aller Nebenkosten stünden rund 0,43 €/m² zu Buche. Das wäre natürlich ein hervorragender Preis.

Die Waldpreise im Osten Deutschlands kennen seit Jahren nur eine Richtung und liegen dennoch deutlich unter den Waldpreisen im Westen Deutschlands, vom Süden wollen wir gar nicht reden.

Unser Fazit

Die Attraktivität des Objektes wird bestimmt durch die landschaftlich sehr reizvolle Lage im Herzen der Mecklenburgischen Seenplatte und der kleinen Müritz in unmittelbarer Nähe. Weiterhin ist die schiere Größe ein nicht zu verachtender Bonus. Um eine vergleichbar große Fläche an Wald im Westen Deutschlands zusammen zu kaufen, muss man gut und gerne 50-80 mal in Verkaufsverhandlungen einsteigen, um dann mehr als 20 Mal einen Termin beim Notar zu koordinieren. Das ist hier mit einem Schlag erledigt. Auch die dazugehörige landwirtschaftliche Fläche, die Garagen und das Wachgebäude (Bestandsschutz!) sehen wir sehr positiv. Aus der Bewirtschaftung selbst erwarten wir keine große Rendite, aus dem Wertzuwachs des gesamten Objektes sehr wohl. Wenn wir in der Nähe ansässig wären, würden wir definitiv mitbieten!