Waldkauf & Waldbesitz: Die Nebenkosten
Einmalige Kosten
Die beiden mit Abstand größten Kostenblöcke beim Waldkauf sind die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Beide zusammen sorgen dafür, dass der Waldkäufer auf den verhandelten Kaufpreis noch einmal rund 5,0-6,5 % an Kosten aufschlagen muss.
Notarkosten
Da Wald eine Immobilie ist, muss entsprechend der Regelungen des BGB ein Kaufvertrag immer vor einem Notar geschlossen werden. Die Notarkosten sind i.d.R. vom Käufer zu tragen (bei der Preisverhandlung kann allerdings auch vereinbart werden, dass sich Käufer und Verkäufer die Notarkosten teilen). Die Kostennote des Notars richtet sich nach dem „Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG“. Die Höhe orientiert sich grundsätzlich am Kaufpreis. Da aber einige Positionen pauschal abgerechnet werden, sind die Notarkosten bei niedrigen Kaufpreisen tendenziell höher. bei höheren Kaufpreisen kann man „als Faustregel“ rund 1,5 % vom Kaufpreis ansetzen.
Vorsicht bei Kaufpreis-Mauscheleien! Um die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer (s.u.) möglichst niedrig zu halten, verständigen sich Waldkäufer und Verkäufer oft darauf, im offiziellen Kaufvertrag eine deutlich niedrigere Summe anzusetzen, als tatsächlich gezahlt wird. Diese Praxis ist alleine schon wegen dem Tatbestand der Steuerhinterziehung riskant! Zudem besteht das Risiko, dass im Rahmen der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdsVG) ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert festgestellt wird und daher die Genehmigung verwehrt wird. Besonders unangenehm wird es, wenn ein örtlicher Landwirt sein Interesse bei der Genehmigungsbehörde anmeldet (Stichwort „Grundstücksverkehrsgesetz“). Denn dann macht u.U. eine sog. Landgesellschaften bzw. Landsiedlungsgesellschaften Ihr Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz geltend. Dumm nur, wenn dann im Notarvertrag der (zu) niedrige Preis vermerkt ist. Das ist dann mal richtig ärgerlich!
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) „§ 11 Steuersatz, Abrundung“ grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu tragen. Allerdings haben die Bundesländer seit 2006 die Kompetenz erhalten, die Grunderwerbsteuer individuell anzupassen. Nachdem Thüringen im April 2011 den Anfang gemacht hat, die Grunderwerbsteuer auf 5,0 % zu erhöhen, sind Schritt für Schritt weitere Länder diesem Beispiel gefolgt. Bereits fünf Bundesländer sind inzwischen beim (aktuellen) Höchstsatz von 6,5 % Grunderwerbsteuer angelangt.
| 3,5% Grunderwerb- steuer | 4,5% Grunderwerb- steuer | 5,0% Grunderwerb- steuer | 5,5% Grunderwerb- steuer | 6,0% Grunderwerb- steuer | 6,5% Grunderwerb- steuer |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | Hamburg | Baden-Württemberg | Berlin | Brandenburg | |
| Sachsen | Bremen | Hessen | Nordrhein-Westfalen | ||
| Niedersachsen | Mecklenburg-Vorpommern | Saarland | |||
| Rheinland-Pfalz | Schleswig-Holstein | ||||
| Sachsen-Anhalt | Thüringen |
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt in Deutschland die Besteuerung von Rechtsvorgängen, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, insbesondere den Grundstückskauf. Die Feststellung der Grunderwerbsteuer erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen. Um den Kaufprozess zu beschleunigen, empfiehlt es sich, die Grunderwerbsteuer möglichst schnell zu begleichen. Der Erwerber eines Waldgrundstücks darf erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird (§ 17 Abs. 1 Satz 1), dass der Eintragung keine „steuerliche Bedenken“ entgegenstehen.
Von der Grunderwerbsteuer kann man befreit werden bei:
- einem Kaufpreis von weniger als 2.556 EUR (ehemals 5.000 DM Bagatellgrenze)
- Grundstücksübergang wegen Todes, Schenkung, Ehescheidung oder in Folge eines Flurbereinigungsverfahrens
- Grundstückserwerb von Verwandten in gerader Linie (Vater-Sohn, Großvater- Enkel)
Achtung: aufgrund einer neuen BFH-Rechtsprechung fällt die Grunderwerbsteuer beim Waldkauf i.d.R. nur auf den Bodenwert an. Genaueres erläutert der Wald-Prinz in diesem Artikel Grunderwerbsteuer für Wald minimieren oder gar vermeiden
Bescheinigung „Nichtausübung Vorkaufsrecht“
Gemäß des zuständigen Kommunalabgabengesetzes (KAG) fällt eine Verwaltungsgebühr von ca. 20-30 Euro an. Die Ausstellung der kostenpflichtigen Bescheinigung „über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes – Negativtestes – erfolgt gem. den §§ 24 ff. Baugesetzbuch (BauGB) und des § 23 Denkmalschutz- und Pflegegesetzes (DSschPflG)“.
Laufende Kosten
So klar und übersichtlich die Einmalkosten beim Waldkauf sind, so intransparent und komplex ist die Ermittlung der laufenden Kosten beim Waldbesitz.
Forstwirtschaftliche Berufsgenossenschaft / SVLFG
Der Gesetzgeber will nicht, dass jemand unversichert Waldarbeiten durchführt, die z.T. sehr unfallträchtig sind. Daher hat er im § 123 Absatz 1 Sozialgesetzbuch VII festgelegt, dass alle Unternehmen der Forstwirtschaft der gesetzlichen landwirtschaftlichen Unfallversicherung unterliegen. Versicherungsfreiheit tritt nur bei einer Fläche unter 0,25 ha ein. Wichtig: es geht weniger um die Mitgliedschaft in einer Berufsgenossenschaft als vielmehr um den Beitritt zu einer gesetzlichen Unfallversicherung. Früher gab es in Deutschland acht regionale Landwirtschaftliche Berufsgenossenschaften (LBG). Inzwischen wurde diese regionale Lösung zur bundesweit agierenden „Sozialversicherung für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (SVLFG)“ zusammengeführt. Mit den Beiträgen deckt die die Berufsgenossenschaft in erster Linie die Beitragsansprüche der versicherten Mitglieder (Heilfürsorge und Entschädigung von Unfallfolgen), die im abgelaufenen Kalenderjahr entstanden sind. Der Mindestgrundbeitrag belief sich für 2014 auf 80,85 € und der Höchstgrundbeitrag auf 323,40 €. Wer schon vor einem Waldkauf wissen möchte, was durch den Waldbesitz an Beiträgen ungefähr auf ihn zukommt, sollte über www.svlfg.de die Berufsgenossenschaft kontaktieren. Dort wird man Ihnen keine genaue Zahl nennen können, aber eine Hausnummer.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, d. h. sie wird von den Gemeinden bzw. Städten erhoben. Wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird, regelt das Grundsteuergesetz (GrStG). Man unterscheidet in Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (bebaubare und bebaute Grundstücke, Gebäudeflächen). Der Grundsteuerbetrag setzt sich wie folgt zusammen:
Grundsteuerbetrag = Steuermessbetrag (Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz
Der Steuermessbetrag wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Dazu setzt es als Grundlage für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft nach dem Bewertungsgesetz (BewG) einen Einheitswert fest. Dabei wendet es in der Regel das Ertragswertverfahren an. Der land- und forstwirtschaftliche Ertragswert entspricht dem 18-fachen des bei ordnungsgemäßer und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten Arbeitskräften und nachhaltig erzielbaren Reinertrages. Die letzte Hauptfeststellung für die Einheitswerte erfolgte in den alten Bundesländern auf den Stichtag 1. Januar 1964.
In den neuen Bundesländern wird anstelle des Einheitswertes der Ersatzwirtschaftswert auf den Stichtag 1. Januar 1935 ermittelt. Er beträgt 63,91 EUR je Hektar. Das Amt erlässt dann den Einheitswertbescheid. Diesen multipliziert es mit der im §14 GrStG für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft festgesetzten Steuermesszahl in Höhe von 6/1000. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird der zuständigen Gemeinde mitgeteilt.
Diese multipliziert den festgesetzten Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz laut Haushaltssatzung und legt damit den zu zahlenden Grundsteuerbetrag fest. Der Hebesatz für Grundsteuer A liegt in den meisten Fällen im Bereich von 250-300 %, selten darunter, gerne etwas höher.
Beispielrechnung: Bei einem Ersatzwirtschaftswert von 63,91 Eur/ha und einem Hebesatz von 300 Prozent ergibt sich der folgende Grundsteuerbetrag:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz
63,91 EUR x 6/1000 x 300 % = 1,15 EUR/ha
Die Grundsteuer wird jeweils zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und wird am 31.3. des Kalenderjahres vierteljährlich fällig (jeweils am 15.2., 15.5., 15.8., 15.11.). Bei Verkauf oder Übergabe eines Grundstückes erfolgt die Umschreibung der Grundsteuer auf den neuen Waldbesitzer automatisch. Grundstücksverkäufe wirken sich erst auf den 1. Januar des Folgejahres aus. Bis dahin muss die Grundsteuer gezahlt werden, wie zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§§ 9 und 10 Grundsteuergesetz). Das heißt: Wer am 1. Januar Eigentümer und Steuerschuldner war, schuldet die volle Jahressteuer. Abweichende privatrechtliche Vereinbarungen über die Entrichtung der Grundsteuer, die zwischen Verkäufer und Erwerber getroffen worden sind, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss.
Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können verfahrensrechtlich nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.
Hallo Stefan,
@ Steuern auf geerbten Wald: Wir sind weder Juristen noch Steuerberater. Aber die von Ihnen angesprochene Besteuerung greift im Falle einer Erbschaft u.E. nicht. Hier geht es ja um den Waldkauf und späteren Waldverkauf. Aber Sie sollten tatsächlich Ihren Steuerberater ansprechen (Stichwort Freibetrag & Haltefristen).
LG – der Wald-Prinz
Hallo,
ich überlege in Brandenburg ca. 4.5ha Kiefernwald zu verkaufen.
Durch ihre Antwort bin ich nun aufgeschreckt, weil ich diesen Wald geerbt habe und nun befürchte, dass ich damit Betriebsvermögen mit Anschaffungskisten von 0 Eur verkaufe und darauf Steuern bezahlen muss.
Ist das so?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Stefan
Hallo Herr Schnetzer,
@ Wald an Sohn weitergeben: Wenn Sie jetzt den Wald – so wie wir – in der Eifel hätten, wären wir schnell fertig. Bei uns spielt sich alles zwischen 0,85 € und 2,50 € je Quadratmeter ab. Jetzt sind Sie aber in Südbayern. Von da hören wir die abenteuerlichsten Marktpreise. Aber so oder so. In dem Notarvertrag, egal ob „Schenkung unter Niesbrauch“ oder direkte Umschreibung, muss ein Wert angesetzt werden. Bei den 25% von 50 ha reden wir also über 125.000 m². Und wenn wir das richtig interpretieren, tendieren Sie dazu, einen möglichst niedrigen Wert anzusetzen. Aber auch hier sollten Sie kurz mit Ihrem Steuerberater Rücksprache halten. Das Finanzamt wird Sie steuerlich als forstwirtschaftlichen Betrieb behandeln. Da kann man auch recht wenig gegen machen. Aber in der Konsequenz ist der Wald im Betriebsvermögen. Und wenn dann Ihr Sohn zukünftig ein Stück Wald veräußern möchte, muss er die Differenz zur Anschaffung versteuern… Nix 10 Jahre und so. Da gilt bei einem Haus im Privatvermögen, nicht aber beim Betriebsvermögen. Aber wie gesagt – sprechen Sie hier unbedingt Ihren Steuerberater auf diesen Aspekt an. Es wäre ja blöd, wenn Sie – nur um ein paar Euro Notargebühren zu sparen – einen niedrigen Wert ansetzen, der Ihrem Sohn dann im Anschluss um ein Vielfaches schlimmer auf die Füße fällt.
Abgesehen davon kann Sie in der Tat Ihr Notar recht objektiv beraten. Er beurkundet schließlich des öfteren Waldflächen und kennt auch die lokalen Preise. Einen Schätzer herumzuschicken macht jedenfalls auf keinen Fall Sinn. Auch der Förter ist hier nicht unbedingt der richtige Ansprechpartner. Er bekommt den tatsächlich gezahlten Preis so gut wie nie mit.
LG – der Wald-Prinz
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte meinen Waldanteil an meinen Sohn weitergeben.
Es macht ja Sinn einen zusammenhängenden Wald schätzen zu lassen um den Marktwert festzustellen. Was aber macht man wenn man 25 % von 50 ha bestehend aus dutzenden Flurstücken vererbt bekommen hat ,die sich munter verteil über halb Südbayern in den unterschiedlichsten Qualitäten präsentieren. Damals konnte man über den amtlichen Einheitswert alles ganz einfach zusammenrechnen um die Notargebühren festzulegen. Heute müsste ich einen Schätzer beauftragen, der einige Tage unterwegs wäre. Gibt es da nicht doch eine besser Lösung um mit dem Notar einig zu werden?
Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang Schnetzer
Hallo Herr Selner,
Ein befreundeter Notar antwortet: „Wenn es anders ist, könnte der Veräußerer wegen der sog. 3-Objekt-Regel als Unternehmer angesehen werden mit der Folge, dass die 2-Wochen-Frist eingehalten werden muss und bei der Mängelgewährleistung besondere Regelungen aufgenommen werden müssen. Die 1 Hektar-Grenze ist dabei meines Erachtens überflüssig. In NRW ist diese Grenze für die Genehmigung nach dem Grunstücksverkehrsgesetz relevant; wenn ein Grundstück größer ist, ist diese Genehmigung einzuholen. In Rheinland-Pfalz liegt die Grenze bei 0,5 Hektar.“
LG – der Wald-Prinz
Hallo ich habe eine Frage zum Notarvertrag, wieso steht der folgende Passus im Vertrag?
Der Veräußerer versichert, innerhalb der letzten 3 Jahre keinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitz von insgesamt mehr als einem Hektar veräußert zu haben, wobei der heute veräußerte Grundbesitz eingerechnet ist
LG
Selner Manfred
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe unter anderem Ihre Internetplattform genutzt, um mich auf meine Waldkauf in Baden-Württemberg zu informieren. Damit Ihre Aussagen korrekt sind, empfehle ich eine Änderung des Artikels zu den Nebenkosten. Ich habe einen Hektar erworben und die Nebenkosten beliefen sich auf insgesamt 10%. Gerne zähle ich Ihnen diese konkret auf, damit sie Kaufwilligen die Möglichkeit zukünftig geben, sich aktuell zu informieren:
Die Notarkosten betragen seit dem Jahr 2015 genau 3,5 % !
Die Grunderwerbssteuer beträgt 5 % !
Die Umschreibung durch das Grundbuchamt beträgt ca. 100 € und damit prozentual je nach Kaufpreis nochmals 1 %
Hinzu kommen die Erteilungen von Negativzeugnissen durch die Stadt und das Land. Bei uns waren das weitere 35 € und damit je nach Kaufpreis wieder fast 0,5%
Die (nicht einmalige) Grundsteuer ist meistens vernachlässigbar (bei nur einem Hektar sogar 0 €)
Also die Einmalkosten beim Erwerb belaufen sich auf 10 % in meinem Fall.
Wenn Sie das bitte auf Ihrer homepage berücksichtigen wollen?
Danke
MfG
Andreas Hecht