Mustervertrag „Waldkauf“

Kein Waldkauf ohne Notar

Ein Kaufvertrag, bei dem Wald seinen Besitzer wechselt, muss entsprechend der Regelungen des BGB immer vor einem Notar geschlossen werden. Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor und fragt im Vorfeld die notwendigen Informationen bei Verkäufer, Käufer und dem Grundbuch ab.

Nicht alles klar? Frag den Notar!

Wer wissen möchte, was im Falle eines Waldkaufs/-verkaufs auf ihn zukommt, kann sich anhand des u.a., anonymisierten Mustervertrags schon einmal „gedanklich“ vorbereiten.

Im Prinzip ist so ein Kaufvertrag keine große Sache und durchaus vergleichbar mit einem Autokauf. Aber Käufer und Verkäufer müssen sich bewußt sein, dass jeder einzelne Paragraph und Absatz nicht ohne Grund aufgeführt wird. Wenn alles gut geht, geht alles gut. Aber Verträge sind insbesondere dazu da, den Problemfall zu regeln. Ist einem die Bedeutung bzw. die Tragweite einer Formulierung nicht glasklar, sollte man nicht zögern, den Notar frühzeitig, aber spätestens beim Notartermin, um Erklärung zu bitten. Bestehen dann immer noch Bauchschmerzen, kann man den Notar um einen Lösungsvorschlag bitten, um das Risiko besser abzudecken. Dazu ist er da!

Übrigens: Mehrkosten entstehen durch dieses „Frage- und Antwortspiel“ nicht.

Vertragsinhalte teilweise verhandelbar

Nicht alle Punkte des Mustervertrages sind „in Stein gemeißelt“ sind, sondern verhandelbar zwischen Käufer und Verkäufer. Um dies zu verdeutlichen, wurden zwei Besonderheiten in den Mustervertrag aufgenommen, die direkte Auswirkungen auf die Kosten bzw. die Kostenverteilung haben:

• III.3.: „Der Kaufpreis wird bar bezahlt“ – wird vom Notar nicht ganz so gerne gesehen, da es für den Käufer Risiken birgt, falls die Eintragung nicht stattfinden kann; Barzahlung verkürzt das Prozedere der Eintragung allerdings und senkt auch die Notarkosten.
• VI.1.: „Sämtliche […] Kosten […] sowie die etwaige Grunderwerbsteuer trägt der Käufer“. Das ist der übliche Passus. Es ist aber durchaus verhandelbar, dass sich Käufer und Verkäufer die Notarkosten teilen.

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Musterkaufvertrag

Urkunde

Vor mir, dem unterzeichnenden Notar Vorname Nachname mit dem Amtssitz in Ort erschienen heute:

1. Herr Vorname Nachname, geboren am TT.MM.JJJJ, wohnhaft in PLZ Wohnort, Straße Nr., deutscher Staatsangehörigkeit, dem Notar persönlich bekannt, – „der Verkäufer“ genannt –
2. Herr Vorname Nachname, geboren am TT.MM.JJJJ, wohnhaft in PLZ Wohnort, Straße Nr., deutscher Staatsangehörigkeit, dem Notar persönlich bekannt, – „der Käufer“ genannt –

Die Beteiligten ließen den nachfolgenden

Grundstückskaufvertrag mit Auflassung

beurkunden

I. Grundbuchstand

1. Der Verkäufer ist nach dem Inhalt des Grundbuchs, den der Notar festgestellt hat, Alleineigentümer des nachstehend näher bezeichneten Grundbesitzes: Grundbuch des Amtsgerichts Ort von Gemarkung Blatt XXX Bestandsverzeichnis lfd. Nr. X, Flur XX, Nr. XX, Waldfläche, Flurname, XXXX m² <weitere Grundstücke würden an dieser Stelle entsprechend aufgeführt>
2. Das Grundstück ist nicht belastet.

II. Verkauf

1. Der Verkäufer verkauft dem Käufer den vor in Absatz I. dieser Urkunde näher bezeichneten Grundbesitz einschließlich des gesetzlichen Zubehörs zu Alleineigentum.
2. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um eine Waldfläche. Die Beteiligten versichern, dass sich auf dem verkauften Grundbesitz nicht die Wirtschaftsstelle eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes befindet und dass das Grundstück nicht weinbauwirtschaftlich genutzt wird.

III. Kaufpreis und Kaufpreiszahlung

1. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt X,XX EUR pro Quadratmeter, insgesamt ausmachend den Betrag in Höhe von X.XXX EUR in Worten: Betrag Euro.
2. Die Zahlung des Kaufpreises ist in bar erfolgt, was der Verkäufer hiermit quittiert.
3. Der Notar hat die Beteiligten auf die Risiken einer vorzeitigen Kaufpreiszahlung, insbesondere im Hinblick auf die notwendige Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz hingewiesen und über die Möglichkeit der Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars belehrt.

IV. Haftung bei Mängeln

1. Der Grundbesitz wird verkauft in dem Zustand, in dem er sich bei der letzten Besichtigung vor Beurkundung befunden hat. Die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen; insbesondere wird für die Größe, das Vorhandensein der Grenzsteine und für den Untergrund keine Gewähr übernommen. Ansprüche auf Schadensersatz sind ebenfalls ausgenommen. Der Haftungsausschluss gilt jeweils nicht bei Vorsatz oder Arglist.
2. Der Verkäufer ist verpflichtet, den verkauften Grundbesitz frei von nicht übernommenen Belastungen und sonstigen Lasten zu verschaffen. Er haftet nicht für die Freiheit von Baulasten und im Grundbuch nicht eingetragenen Dienstbarkeiten, die hiermit vom Käufer übernommen werden. Er versichert, dass ihm Baulasten, Dienstbarkeiten und unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind, ebenso wenig wie Bodenverunreinigungen und Altlasten.

V. Besitzübergabe

1. Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen auf den Käufer mit vollständiger Kaufpreiszahlung über.
2. Alle ab dem heutigen Tage zur Anforderung kommenden Beiträge nach dem BauGB und dem Kommunalabgabengesetz trägt der Käufer.
3. Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht.

VI. Kosten und Steuern

1. Sämtliche mit dieser Urkunde und Ihrer Durchführung verbundenen Kosten sowie die Kosten und Gebühren erforderlicher Genehmigungen und Bescheinigungen sowie die etwaige Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

VII. Grundbucherklärungen

1. Die Beteiligten sind sich einig, dass das Eigentum an dem verkauften Grundbesitz auf den Käufer im zu II. genannten Erwerbsverhältnis übergeht. Sie bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch.
2. Auf Eintragung einer Eigentumsvormerkung wird verzichtet.
3. Die Beteiligten stimmen der Löschung eingetragener Rechte zu und beantragen die Löschung nach Maßgabe der Bewilligung der Berechtigten.
4. Der Notar ist zur umfassenden Vertretung der Beteiligten im Grundbuchverfahren bevollmächtigt.

VIII. Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Vollzug

1. Der Notar wird mit Vollzug der Urkunde beauftragt. Er soll alle hierfür erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen unter Übersendung eines Entwurfes einholen und entgegennehmen sowie der zuständigen Gemeinde eine Abschrift dieses Vertrages zur Erklärung über die Ausübung bestehender Vorkaufsrechte mitteilen.
2. Die Versagung einer behördlichen Genehmigung, deren Erteilung unter einer Auflage sowie die Erklärung über die Ausübung eines etwa bestehenden Vorkaufsrechtes sind den Beteiligten persönlich zuzustellen, jedoch wird eine Abschrift an den Notar erbeten. Erfolgt eine behördliche Entscheidung nicht antragsgemäß, sind die Betroffenen berechtigt, innerhalb eines Monats nach endgültiger Entscheidung vom Vertrag zurückzutreten.
3. Die Beteiligten versichern, dass die Voraussetzungen des § 1365 BGB nicht vorliegen.
4. Im Übrigen werden alle Genehmigungen und Erklärungen wirksam mit ihrem Eingang bei dem Notar.

IX. Hinweise, Schlussbestimmungen

Die Beteiligten wurden hingewiesen

1. auf die gesamtschuldnerische Haftung der Parteien für Kosten und Grunderwerbsteuer; sowie die Haftung des Vertragsobjektes für Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben,
2. auf steuerliche Folgen privater und betrieblicher Veräußerungsgeschäfte,
3. auf erforderliche Genehmigungen, insbesondere diejenige nach dem Grundstücksverkehrsgesetz sowie auf Vorkaufsrechte nach dem BauGB,
4. auf den Übergang des Eigentums bei Umschreibung im Grundbuch, sowie dass bis dahin die Rechte des Käufers beeinträchtigt werden können,
5. dass vor Umschreibung die erforderlichen Genehmigungen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen müssen,
6. dass außerhalb dieser Urkunde getroffene Abreden zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäftes führen können.

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen durch den Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig, wie folgt, unterschrieben:

Unterschrift Käufer
Unterschrift Verkäufer
Unterschrift Notar