Waldkauf und Notar – untrennbar
Wald kann wie jede andere Immobilie auch gekauft werden. Da Wald eine Immobilie ist, muss entsprechend der Regelungen des BGB ein Kaufvertrag immer vor einem Notar geschlossen werden. Die Notarkosten betragen – als Faustregel – rund 1,5 Prozent vom Grundstückspreis.
Freie Notarwahl
Sind sich Käufer und Verkäufer in der Sache einig, muss sich eine der Parteien, i.d.R. der Käufer, um einen Notartermin bemühen. Der Notar kann übrigens frei gewählt werden. Es ist aber zu beachten, dass die Vertragsparteien (bei einer Erbengemeinschaft als Verkäufer können das sehr viele Parteien sein!) idealerweise alle gleichzeitig am Notartisch sitzen. Daher ist ein räumlich naher Notar immer von Vorteil.
Vorbereitung des Notartermins
Zur Vorbereitung des Vertragsentwurfs benötigt der Notar vorab einige Informationen:
- Adresse und Geburtsdatum des Verkäufers
(bei mehreren Verkäufern entsprechend alle Adressen und Geburtsdaten) - Adresse und Geburtsdatum des Käufers
- Name der Gemarkung des Grundstückes
- Flur-Nummer des Grundstückes
- Parzellen-Nummer
- Größe in Quadratmetern
- Kaufpreis (Summe und Preis je Quadratmeter)
- bestehen Miet- oder Pachtverhältnisse ja/nein?
- Kaufpreiszahlung: Wie der Kaufpreis an Ort und Stelle bar bezahlt (möglich, günstig aber riskant) oder wird das Geld nach der sog. Fälligkeitsmitteilung des Notars durchgeführt (von den Notargebühren her etwas teurer, weil der Notar die Zahlungsvorgang „überwacht“)?
Wenn diese Infos dem Notar vorliegen, kann ein Termin vereinbart werden.
Zwischenzeitlich wird der Notar den Inhalt des Grundbuchs überprüfen, um festzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist und ob das Grundstück tatsächlich unbelastet ist (es kann ja z.B. als Sicherheit für einen Kredit gedient haben).
Kaufvertrag
Der vom Notar vorbereitete [intlink id=“103″ type=“post“]Kaufvertrag[/intlink] wird i.d.R. vor dem Notartermin den Parteien zur Überprüfung zugesandt. Er besteht aus den folgenden Elementen:
- Grundbuchstand
- Verkauf
- Kaufpreis und Kaufpreiszahlung
- Sonstige Vereinbarungen
- Grundbucherklärungen
- Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Vollzug
- Hinweise, Schlussbestimmungen
Der beim Notar geschlossene Kaufvertrag über Wald mit einer Fläche größer ein Hektar (ha) ist erst dann wirksam, bis eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdsVG) vorliegt. Dieses Gesetz in Verbindung mit dem Landesrecht regelt, dass der Notar bei dem Landkreis oder den kreisfreien Städten die Genehmigung beantragt. Im Rahmen dieser Genehmigung wird u.a. geprüft, ob ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert besteht. Käufer und Verkäufer könnten sich ja z.B. darauf verständigt haben, im offiziellen Kaufvertrag eine deutlich niedrigere Summe anzusetzen, um die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer möglich niedrig zu halten. Es wird weiterhin geprüft, ob durch den Verkauf zu kleine Einheiten entstehen, für die eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht mehr gewährleistet ist (GrdstVG § 9 Abs. 3.3.). In diesen Genehmigungsprozess ist die Forstverwaltung mit eingebunden.
Notarkosten
Die Notarkosten werden i.d.R. vom Käufer getragen. Eine Faustregel für die Notarkosten zu nennen ist schwierig, denn je geringer der Kaufpreis, desto höher sind in Relation die Notarkosten. Gewisse Positionen wie z.B. die Dokumentenpauschale oder die Auslagen der Grundbucheinsicht sind unabhängig vom Kaufpreis. Bei der u.a. Notarrechnung standen bei einem Kaufpreis von 5.000 € immerhin Notarkosten von 233,00 € zu Buche, das entspricht 4,7%! Bei höheren Kaufpreisen bewegt man sich im Bereich von ca. 1,5%.
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Notarkosten etwas zu senken: zum einen besteht die Möglichkeit der Barzahlung und zum anderen der Verzicht auf die Eintragung einer Vormerkung. Aber um es vorweg zu sagen: ist der Verkäufer von Person her nicht näher bekannt, sollte man insbesondere von einer Barzahlung Abstand nehmen.
Barzahlung: Waldstücke sind zwar Immobilien, aber ihr Wert liegt doch meist erheblich unter dem Wert z.B. eines Hauses. Auch sind die Verkäufer meist keine „Immobilienhaie“ sondern i.d.R. sehr solide Leute, bei denen ein Handschlag wirklich noch etwas gilt. Wir haben bisher fast alle unsere Waldstücke noch im Notartermin bar bezahlt. Um Missverständnissen vorzubeugen: Wir reden hier nicht von Schwarzgeld bzw. einer Zahlung „unter der Hand“! Wenn Sie sich für eine Barzahlung des Kaufpreises entscheiden, sollten Sie das Geld im Beisein des Notars übergeben. der Verkäufer kann dann vor Zeugen den Betrag nachzählen und quittiert mit seiner Unterschrift unter den Notarvertrag auch gleichzeitig die Zahlung.
Die Barzahlung hat beim Waldkauf einen ganz handfesten Vorteil: der Besitzübergang (Achtung: nicht der Eigentumsübergang) findet mit Unterschrift des Notarvertrages statt. Damit geht das Nutzungsrecht an dem Waldstück augenblicklich auf den Waldkäufer über. Wenn Sie das Notariat verlassen, können Sie theoretisch gleich zu Ihrem neuen Waldstück fahren, die Motorsäge aus dem Kofferraum holen und loslegen. Aber Achtung: erst wenn mit der abschließenden Eintragung im Grundbuch der Eigentumsübergang erfolgt ist, ist man wirklich auf der sicheren Seite. Zieht z.B. ein örtlicher Forstwirt sein Vorkaufsrecht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, muss der Vertrag rückabgewickelt werden!
Wie gesagt, günstiger wird es auch ein wenig, da der Notar im Falle der Barzahlung nicht den Aufwand der Zahlungsüberwachung hat.
Verzicht auf Vormerkung: Durch die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch kann man als Käufer das Risiko bei der Abwicklung des Grundstücksgeschäftes minimieren. Denn ein betrügerischer Verkäufer könnte nach Ihren Notartermin gleich mit dem nächsten Käufer zu einem anderen Notar gehen und das Waldstück ein weiteres Mal verkaufen usw. Durch die Eintragung einer Vormerkung stehen Sie im Grundbuch aber an oberster Stelle und hätten dann die besten Karten, das Waldstück doch zu bekommen. Wenn Sie auf diesen juristischen Sicherheitsgurt verzichten, reduzieren Sie Ihre Notarrechnung wieder ein wenig.
Eintragungsbekanntmachung
Nachdem die Genehmigung erteilt wurde, kann die Grundbucheintragung erfolgen. Der Käufer erhält vom zuständigen Amtsgericht eine Eintragungsbekanntmachung nach § 55 der Grundbuchordnung (GBO). Der Kauf des Waldes ist abgeschlossen.
Liebes Wald-Prinz-Team,
vielen Dank Ihre aufschlussreichen Informationen rund um’s Thema Wald!
Wegen frühzeitigem Tod unseres Vaters gehören nun mein Bruder und ich, in Form einer Erbengemeinschaft (50:50), zum Kreise der Waldbesitzer und wurden schon mit der ein oder anderen Problematik konfrontiert. Es wurde uns sehr freuen, wenn Sie uns in den folgenden Sachverhalten etwas erhellen könnten.
1. Zahlung der Versicherungsbeiträge
Die Wald- und Wiesenflächen werden privat genutzt, die Feldflächen sind hingegen an einen landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet. Gibt es etwas zu beachten oder ist es richtig, wenn der Pächter für die gepachteten Flächen selbst aufkommt?
2. Auflösung einer Wald GbR
Es wurde vor Kurzem eine GbR aufgelöst, die die Flächen unserer Erbengemeinschaft und die Waldflächen eines Familienangehörigen stellvertretend verwaltet hat. Nun wurden Nachzahlungen gefordert und Rückzahlungen festgelegt. Sehr verwirrend. Wie geht man vor, bis jeder „normal“ für seine Beiträge aufkommen kann?
3. Zusammenführen von Waldflächen (eigentlicher Kommentar für diese Kategorie)
Die o.g. Flächen wurden vor zwei Generationen an Bruder (unseren Opa) und Schwester vererbt. Die Schwester hat keine Nachkommen und möchte nun ihren Waldbesitz an uns abgeben, um den Familienbesitz wieder „zusammenzuführen“, da wir ihn ohnehin bewirtschaften. Die Übernahme ist von beiden Seiten gewollt, doch nun stellt sich uns die Frage, welche die einfachste, beste bzw. günstigste Möglichkeit ist. Ist ein Kauf, eine Schenkung oder ein Erbe anzuraten?
Die Waldfläche beläuft sich auf etwa 15 Hektar Nadelmischwald/Mischwald.
Als unerfahrene Waldbesitzer erhoffen wir uns eine Auskunft.
Freundliche Grüße
T. Lautenschläger
Lieber Herr Lautenschläger,
@ 1.: Hinsichtlich der Versicherungsbeiträge ist in erster Linie die SVLFG relevant. Die Arte der Nutzung ob privat oder gewerblich interessiert die Kollegen nicht. Seltsamerweise wird auch nicht die Erbengemeinschaft veranlagt, sondern die SVLFG pickt sich einen der Erben heraus und der darf dann schauen, wie er an den anteiligen Beitrag von den anderen Erben heran kommt. Die sind da relativ schmerzfrei. Für die verpachtete Fläche muss der Pächter aufkommen. Sie sollten das der SVLFG sicherheitshalber trotzdem mitteilen.
@ 2.: Den Sachverhalt mit der GbR vermögen wir nicht ordentlich zu bewerten, wir sind ja keine Juristen. Sorry, dass wir da nicht weiterhelfen können.
@ 3.: Da haben wir widerum einen Tipp: gehen Sie zum Notar Ihrer Wahl – bei dem landen Sie bei einem Immobiliengeschäft ja ohnehin zwangsläufig – und lassen Sie sich von diesem über die Optionen beraten. Das kostet keinen Cent extra. Dabei sind nicht nur solche Dinge wie die Grunderwerbsteuer zu bedenken. Bei 15 ha Wald steht ja ein gewisser Wert im Raum. Eine Schenkung (u.u. unter Niesbrauch) wäre ja nett für Sie, aber vielleicht etwas ungerecht unter Geschwistern. Egal bei welcher Variante muss übrigens ein gewisser Wert im Notarvertrag stehen. Passen Sie nur ja auf, dass dann keine Fantasiewerte angegeben werden. Am Ende grätscht Ihnen irgendjemand mit einem Vorkaufsrecht (z.B. eine Naturschutzbehörde) in den Vertrag und Ihre Schwester muss (!) die Waldfläche dann zu den Konditionen abgeben, die im Vertrag stehen. Da gibt es keinen Rückzieher und kein Nachverhandeln mehr.
Vielleicht formulieren Sie die Modelle, die Ihnen in den Sinn gekommen sind in einer Email, senden diese an den Notar und bitten ihn um Rückruf. Im Anschluss können Sie ihn gemäß Ihrer Entscheidung bitten, den Vertrag aufzusetzen. Bezahlt wird der Notar nicht für die Beratung, sondern nur für der Notarvertrag. Ein Riesenunterschied zu einem Rechtsanwalt!
LG – der Wald-Prinz
Liebes Wald-Prinz-Team,
vielen Dank für die schnelle und informative Auskunft.
Wir werden Ihre Ratschläge beherzigen und bei den zukünftigen Regelungen Vorsicht walten lassen.
Freundliche Grüße
T. Lautenschläger
Liebes Wald-Prinz-Team,
ich möchte meinen Wald der aus zwei Flurstücken gesteht verkaufen.
An dem einem Wald ist eine Wiese mit Wildacker mit dazu / im Flurstück enthalten.
Beide Waldstücken sind 3,01 ha groß ( zusammen).
Der Wald liegt im Süden von Brandenburg / im Osten-Deutschlands.
Wieviel kann ich dafür verlangen ?
Der Bestand ist überwiegend Kiefern ca. 70-80 Jahre Alt und unterwuchs von Eichen, Buchen, Birken und Ahorn welche jedoch noch jung sind.
Der Wald wurde die letzten 17 Jahre nicht durchforstet.
Bitte schreibt mir doch einen ungefähren Preis dafür. Denn ich weiß einfach nicht für wieviel ich verkaufen kann.
Vielen Dank.
Hallo Birgit,
schauen Sie sich doch einmal die Ergebnisse der beiden Waldversteigerungen im Osten an (Hornig, Karhausen). Dann bekommen Sie ein gutes Gefühl. Generell kann man sagen, dass es sehr selten teurer als ca. 1,20 €/m² wird. In der Regel spielt sich das zwischen 0,75 € und 0,95 €/m“ ab. Wenn einer Metropole (Berlin) um die Ecke ist, findet sich eigentlich immer jemand, der schon immer Wald haben wollte. Den Wildacker bewerten Sie am besten mit ca. 0,35 €/m².
Tipp: machen Sie ein paar schöne Bilder, kombinieren Sie das mit ein paar Luftbildern aus Google oder Bing, packen Sie noch ein paar sinnvolle Infos dazu (Zugänglichkeit via Waldwege, Entfernung zum nächsten Holzlagerplatz, Entfernung nach Berlin bzw. Potsdam) und überlegen Sie sich, für wen der Wald geeignet sein könnte (Freizeitgrundstück, Geldanlage, Holzlieferant für den Kamin, Imker etc.). Und dann bei Ebay Kleinanzeigen einstellen. Ein paar Worte zur Klimastabilität sind auch nicht schlecht. Sind ja sinnvolle Bäume bzw. eine gute Mischung für die Zukunft. Das klappt immer!
LG – der Wald-Prinz
Hallo,
wie lange dauert es denn, bis die Genehmigung erteilt wird. Wir waren vor 4 Wochen beim Notar und bis jetzt kam noch kein Grundbucheintrag. Wir sind die Verkäufer und haben ein wenig über 1 ha verkauft. Leben in Bayern.
Lieben Dank.
Hallo Margarete,
@ Dauer der Umschreibung: zu der üblichen, raketenartigen Arbeitsgeschwindigkeit deutscher Behörden kommt aktuell noch der Corona-Effekt. In einem Monat passiert da recht wenig. Bitte bedenken Sie, dass z.B. die Gemeinde gefragt wird, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben möchte. Dort ist aber aktuell in hohem Maße Home Office angesagt. Das verträgt sich aber recht schlecht mit der guten alten Briefpost. Leider kommt die Zahlungsanweisung durch den Notar erst, wenn alle Genehmigungen eingeholt sind. Und erst dann wird umgeschrieben. Das ist der Abschluss der Verkaufs-Prozedur.
Also: Geduld!
LG, der Wald-Prinz
Lieber Wald- Prinz,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Das beruhigt mich erst mal.
LG aus Bayern