Waldkauf & Waldbesitz: Die Nebenkosten
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Einmalige Kosten
Die beiden mit Abstand größten Kostenblöcke beim Waldkauf sind die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer. Beide zusammen sorgen dafür, dass der Waldkäufer auf den verhandelten Kaufpreis noch einmal rund 5,0 Prozent an Kosten aufschlagen muss.
Notarkosten
Die Notarkosten betragen – als Faustregel – rund 1,5 Prozent vom Kaufpreis und ist i.d.R. vom Käufer zu tragen (bei der Preisverhandlung kann allerdings auch vereinbart werden, dass sich Käufer und Verkäufer die Notarkosten teilen). Da Wald eine Immobilie ist, muss entsprechend der Regelungen des BGB ein Kaufvertrag immer vor einem Notar geschlossen werden. Um die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer (s.u.) möglich niedrig zu halten, verständigen sich Waldkäufer und Verkäufer oft darauf, im offiziellen Kaufvertrag eine deutlich niedrigere Summe anzusetzen, als tatsächlich gezahlt wird. Diese Praxis ist alleine schon wegen dem Tatbestand der Steuerhinterziehung riskant! Zudem besteht das Risiko, dass im Rahmen der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdsVG) ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert festgestellt wird und daher die Genehmigung verwehrt wird.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises und ist vom Käufer zu tragen. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt in Deutschland die Besteuerung von Rechtsvorgängen, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, insbesondere den Grundstückskauf. Die Feststellung der Grunderwerbssteuer erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen. Um den Kaufprozess zu beschleunigen, empfiehlt es sich, die Grunderwerbssteuer möglichst schnell zu begleichen. Der Erwerber eines Waldgrundstücks darf erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird (§ 17 Abs. 1 Satz 1), dass der Eintragung keine “steuerliche Bedenken” entgegenstehen.
Von der Grunderwerbssteuer kann man befreit werden bei:
- einem Kaufpreis von weniger als 2.556 Eur (ehemals 5.000 DM Bagatellgrenze)
- Grundstücksübergang wegen Todes, Schenkung, Ehescheidung oder in Folge eines Flurbereinigungsverfahrens
- Grundstückserwerb von Verwandten in gerader Linie (Vater-Sohn, Großvater- Enkel)
Bescheinigung “Nichtausübung Vorkaufsrecht”
Gemäß des zuständigen Kommunalabgabengesetzes (KAG) fällt eine Verwaltungsgebühr von ca. 20 Euro an. Die Ausstellung der kostenpflichtigen Bescheinigung “über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes – Negativtestes – erfolgt gem. den §§ 24 ff. Baugesetzbuch (BauGB) und des § 23 Denkmalschutz- und Pflegegesetzes (DSschPflG)”.
Laufende Kosten
So klar und übersichtlich die Einmalkosten beim Waldkauf sind, so intransparent und komplex ist die Ermittlung der laufenden Kosten beim Waldbesitz.
Forstwirtschaftliche Berufsgenossenschaft
Der Gesetzgeber will nicht, dass jemand unversichert Waldarbeiten durchführt, die z.T. sehr unfallträchtig sind. Daher hat er im § 123 Absatz 1 Sozialgesetzbuch VII festgelegt, dass alle Unternehmen der Forstwirtschaft der gesetzlichen landwirtschaftlichen Unfallversicherung unterliegen. Versicherungsfreiheit tritt nur bei einer Fläche unter 0,25 ha ein. Wichtig: es geht weniger um die Mitgliedschaft in einer Berufsgenossenschaft als vielmehr um den Beitritt zu einer gesetzlichen Unfallversicherung. In Deutschland gibt es acht regionale Landwirtschaftliche Berufsgenossenschaften (LBG). Jede regionale LBG legt Ihre Beiträge selbst fest. Es gibt keinen bundeseinheitlichen Beitragsmaßstab. Mit den Beiträgen deckt die die Berufsgenossenschaft in erster Linie die Beitragsansprüche der versicherten Mitglieder (Heilfürsorge und Entschädigung von Unfallfolgen), die im abgelaufenen Kalenderjahr entstanden sind. Der Grundbeitrag liegt z.B. in Rheinland-Pfalz bei min. 60 Euro pro Jahr, in Bayern liegt der Grundbeitrag bei min. 75 Euro. Hinzu kommt ein Umlagebeitrag, der nach einem recht komplexen Verfahren ermittelt wird. Wer schon vor einem Waldkauf wissen möchte, was durch den Waldbesitz an Beiträgen auf ihn zukommt, sollte über www.lsv.de die zuständige regionale LBG herausfinden und diese kontaktieren.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, d. h. sie wird von den Gemeinden bzw. Städten erhoben. Wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird, regelt das Grundsteuergesetz (GrStG). Man unterscheidet in Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (bebaubare und bebaute Grundstücke, Gebäudeflächen). Der Grundsteuerbetrag setzt sich wie folgt zusammen:
Grundsteuerbetrag = Steuermessbetrag (Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz
Der Steuermessbetrag wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Dazu setzt es als Grundlage für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft nach dem Bewertungsgesetz (BewG) einen Einheitswert fest. Dabei wendet es in der Regel das Ertragswertverfahren an. Der land- und forstwirtschaftliche Ertragswert entspricht dem 18-fachen des bei ordnungsgemäßer und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten Arbeitskräften und nachhaltig erzielbaren Reinertrages. Die letzte Hauptfeststellung für die Einheitswerte erfolgte in den alten Bundesländern auf den Stichtag 1. Januar 1964.
In den neuen Bundesländern wird anstelle des Einheitswertes der Ersatzwirtschaftswert auf den Stichtag 1. Januar 1935 ermittelt. Er beträgt 63,91 Euro je Hektar.
Das Amt erlässt dann den Einheitswertbescheid. Diesen multipliziert es mit der im §14 GrStG für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft festgesetzten Steuermesszahl in Höhe von 6/1000. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird der zuständigen Gemeinde mitgeteilt.
Diese multipliziert den festgesetzten Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz laut Haushaltssatzung und legt damit den zu zahlenden Grundsteuerbetrag fest. Der Hebesatz für Grundsteuer A liegt in den meisten Fällen im Bereich von 250-300 %, selten darunter, gerne etwas höher.
Beispielrechnung: Bei einem Ersatzwirtschaftswert von 63,91 Eur/ha und einem Hebesatz von 300 Prozent ergibt sich der folgende Grundsteuerbetrag:
Einheitswert x Steuermeßzahl x Hebesatz
63,91 Eur x 6/1000 x 300 % = 1,15 Eur/ha
Die Grundsteuer wird jeweils zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und wird am 31.3. des Kalenderjahres vierteljährlich fällig (jeweils am 15.2., 15.5., 15.8., 15.11.). Bei Verkauf oder Übergabe eines Grundstückes erfolgt die Umschreibung der Grundsteuer auf den neuen Waldbesitzer automatisch. Grundstücksverkäufe wirken sich erst auf den 1. Januar des Folgejahres aus. Bis dahin muss die Grundsteuer gezahlt werden, wie zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§§ 9 und 10 Grundsteuergesetz). Das heißt: Wer am 1. Januar Eigentümer und Steuerschuldner war, schuldet die volle Jahressteuer. Abweichende privatrechtliche Vereinbarungen über die Entrichtung der Grundsteuer, die zwischen Verkäufer und Erwerber getroffen worden sind, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss.
Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können verfahrensrechtlich nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.
