Waldkauf & Waldbesitz: Die Nebenkosten

Nebenkosten

Nebenkosten beim Waldkauf – Bild: Fotolia

Einmalige Kosten

Die beiden mit Abstand größten Kostenblöcke beim Waldkauf sind die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Beide zusammen sorgen dafür, dass der Waldkäufer auf den verhandelten Kaufpreis noch einmal rund 5,0-6,5 % an Kosten aufschlagen muss.

Notarkosten

Die Notarkosten betragen “als Faustregel“ rund 1,5 % vom Kaufpreis und sind i.d.R. vom Käufer zu tragen (bei der Preisverhandlung kann allerdings auch vereinbart werden, dass sich Käufer und Verkäufer die Notarkosten teilen).

Da Wald eine Immobilie ist, muss entsprechend der Regelungen des BGB ein Kaufvertrag immer vor einem Notar geschlossen werden. Um die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer (s.u.) möglichst niedrig zu halten, verständigen sich Waldkäufer und Verkäufer oft darauf, im offiziellen Kaufvertrag eine deutlich niedrigere Summe anzusetzen, als tatsächlich gezahlt wird. Diese Praxis ist alleine schon wegen dem Tatbestand der Steuerhinterziehung riskant! Zudem besteht das Risiko, dass im Rahmen der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdsVG) ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert festgestellt wird und daher die Genehmigung verwehrt wird.


Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) „§ 11 Steuersatz, Abrundung“ grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu tragen. Allerdings haben die Bundesländer seit 2006 die Kompetenz erhalten, die Grunderwerbsteuer individuell anzupassen. Nachdem Thüringen im April 2011 den Anfang gemacht hat, die Grunderwerbsteuer auf 5,0 % zu erhöhen, sind Schritt für Schritt weitere Länder diesem Beispiel gefolgt. Bis auf wenige Ausnahmen sind inzwischen fast überall 5,0 % Grunderwerbsteuer fällig.

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BayernHamburgBaden-WürttembergBerlinBrandenburg
SachsenBremenHessenNordrhein-Westfalen
Mecklenburg-VorpommernSaarland
NiedersachsenSchleswig-Holstein
Rheinland-Pfalz
Sachsen-Anhalt
Thüringen

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt in Deutschland die Besteuerung von Rechtsvorgängen, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, insbesondere den Grundstückskauf. Die Feststellung der Grunderwerbsteuer erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen. Um den Kaufprozess zu beschleunigen, empfiehlt es sich, die Grunderwerbsteuer möglichst schnell zu begleichen. Der Erwerber eines Waldgrundstücks darf erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird (§ 17 Abs. 1 Satz 1), dass der Eintragung keine „steuerliche Bedenken“ entgegenstehen.
Von der Grunderwerbsteuer kann man befreit werden bei:

  • einem Kaufpreis von weniger als 2.556 EUR (ehemals 5.000 DM Bagatellgrenze)
  • Grundstücksübergang wegen Todes, Schenkung, Ehescheidung oder in Folge eines Flurbereinigungsverfahrens
  • Grundstückserwerb von Verwandten in gerader Linie (Vater-Sohn, Großvater- Enkel)

Bescheinigung „Nichtausübung Vorkaufsrecht“

Gemäß des zuständigen Kommunalabgabengesetzes (KAG) fällt eine Verwaltungsgebühr von ca. 20 Euro an. Die Ausstellung der kostenpflichtigen Bescheinigung „über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes – Negativtestes – erfolgt gem. den §§ 24 ff. Baugesetzbuch (BauGB) und des § 23 Denkmalschutz- und Pflegegesetzes (DSschPflG)“.

Laufende Kosten

So klar und übersichtlich die Einmalkosten beim Waldkauf sind, so intransparent und komplex ist die Ermittlung der laufenden Kosten beim Waldbesitz.

Forstwirtschaftliche Berufsgenossenschaft

Der Gesetzgeber will nicht, dass jemand unversichert Waldarbeiten durchführt, die z.T. sehr unfallträchtig sind. Daher hat er im § 123 Absatz 1 Sozialgesetzbuch VII festgelegt, dass alle Unternehmen der Forstwirtschaft der gesetzlichen landwirtschaftlichen Unfallversicherung unterliegen. Versicherungsfreiheit tritt nur bei einer Fläche unter 0,25 ha ein. Wichtig: es geht weniger um die Mitgliedschaft in einer Berufsgenossenschaft als vielmehr um den Beitritt zu einer gesetzlichen Unfallversicherung. Früher gab es in Deutschland acht regionale Landwirtschaftliche Berufsgenossenschaften (LBG). Inzwischen wurde diese regionale Lösung zur bundesweit agierenden „Sozialversicherung für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (SVLFG)“ zusammengeführt. Mit den Beiträgen deckt die die Berufsgenossenschaft in erster Linie die Beitragsansprüche der versicherten Mitglieder (Heilfürsorge und Entschädigung von Unfallfolgen), die im abgelaufenen Kalenderjahr entstanden sind. Der Mindestgrundbeitrag belief sich für 2014 auf 80,85 € und der Höchstgrundbeitrag auf 323,40 €. Wer schon vor einem Waldkauf wissen möchte, was durch den Waldbesitz an Beiträgen ungefähr auf ihn zukommt, sollte über www.svlfg.de die Berufsgenossenschaft kontaktieren. Dort wird man Ihnen keine genaue Zahl nennen können, aber eine Hausnummer.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, d. h. sie wird von den Gemeinden bzw. Städten erhoben. Wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird, regelt das Grundsteuergesetz (GrStG). Man unterscheidet in Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (bebaubare und bebaute Grundstücke, Gebäudeflächen). Der Grundsteuerbetrag setzt sich wie folgt zusammen:
Grundsteuerbetrag = Steuermessbetrag (Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz

Der Steuermessbetrag wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Dazu setzt es als Grundlage für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft nach dem Bewertungsgesetz (BewG) einen Einheitswert fest. Dabei wendet es in der Regel das Ertragswertverfahren an. Der land- und forstwirtschaftliche Ertragswert entspricht dem 18-fachen des bei ordnungsgemäßer und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten Arbeitskräften und nachhaltig erzielbaren Reinertrages. Die letzte Hauptfeststellung für die Einheitswerte erfolgte in den alten Bundesländern auf den Stichtag 1. Januar 1964.
In den neuen Bundesländern wird anstelle des Einheitswertes der Ersatzwirtschaftswert auf den Stichtag 1. Januar 1935 ermittelt. Er beträgt 63,91 EUR je Hektar.
Das Amt erlässt dann den Einheitswertbescheid. Diesen multipliziert es mit der im §14 GrStG für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft festgesetzten Steuermesszahl in Höhe von 6/1000. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird der zuständigen Gemeinde mitgeteilt.

Diese multipliziert den festgesetzten Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz laut Haushaltssatzung und legt damit den zu zahlenden Grundsteuerbetrag fest. Der Hebesatz für Grundsteuer A liegt in den meisten Fällen im Bereich von 250-300 %, selten darunter, gerne etwas höher.

Beispielrechnung: Bei einem Ersatzwirtschaftswert von 63,91 Eur/ha und einem Hebesatz von 300 Prozent ergibt sich der folgende Grundsteuerbetrag:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz
63,91 EUR x 6/1000 x 300 % = 1,15 EUR/ha

Die Grundsteuer wird jeweils zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und wird am 31.3. des Kalenderjahres vierteljährlich fällig (jeweils am 15.2., 15.5., 15.8., 15.11.). Bei Verkauf oder Übergabe eines Grundstückes erfolgt die Umschreibung der Grundsteuer auf den neuen Waldbesitzer automatisch. Grundstücksverkäufe wirken sich erst auf den 1. Januar des Folgejahres aus. Bis dahin muss die Grundsteuer gezahlt werden, wie zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§§ 9 und 10 Grundsteuergesetz). Das heißt: Wer am 1. Januar Eigentümer und Steuerschuldner war, schuldet die volle Jahressteuer. Abweichende privatrechtliche Vereinbarungen über die Entrichtung der Grundsteuer, die zwischen Verkäufer und Erwerber getroffen worden sind, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss.
Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können verfahrensrechtlich nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.


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18 Kommentare

  1. Hallo,

    ich habe eine Frage:

    Ich will mit einem Bekannten ein Waldgrundstück tauschen, welches auf eine Länge von etwa 300m direkt neben einer Landstraße liegt. Für beide (mich und ihn) wäre aus forstwirtschaftlichen Gesichtspunkten der Tausch sinnvoll. Was muss ich beachten bei so einem Waldgrundstück, welches direkt an eine stark befahrene Landstraße grenzt? Obliegt mir als Eigentümer dann die Verkehrssicherungspflicht? Sollte man da lieber die Hände von lassen oder kann man den Tausch realisieren? Wer haftet im Schadenfall, wenn beispielsweise ein Ast durch Eis oder Schneelast auf die Straße bricht und einen schweren Unfall mit Personenschaden verursacht?

    Gäbe es da Versicherungen, die solchen Schaden decken und wenn ja wie teuer wäre sowas?
    Ein bisschen stutzig macht mich das Ganze schon, weil der bisherige Eigentümer das Stück an der Straße unbedingt loswerden will, sicherlich nicht nur um mir einen Gefallen zu tun.?

    Bitte helft mir bei der Entscheidungsfindung.

  2. Hallo Johann,

    Da ist Ihre Sorge nicht völlig unbegründet. Wir haben einmal recherchiert und sind auf diesen interessanten Artikel gestoßen: Verkehrssicherungspflicht im und am Wald

    Hier werden all Ihre Fragen beantwortet.

    Vor dem Hintergrund der Verkehrssicherungspflicht ist es unserer Sicht nicht unerheblich, um welche Baumart es sich handelt und wie die örtliche Windwurfgefahr ist. Die Straße vor herabfallenden Ästen z.B. bei Eichen zu schützen, oder aber bei der Durchforstung den Augenmerk auf windwurfgefährdete Fichten zu lenken, sollte nicht allzu schwer sein. Wichtig ist vor Gericht offenbar die Dokumentation der Baumkontrollen. Dann sollte dieses Risiko zu managen sein.

    Mit anderen Worten: tauschen ja, aber ruhig noch einmal einen finanziellen Ausgleich für das Risiko anstreben.

    LG – der Wald-Prinz

  3. Hallo ,

    sollte neben der LBG auch eine Haftpflichtversicherung für eigenen Wald bzw. gepachteten Wald abgeschlossen werden?
    Wenn ja, welche Risiken sollen dadurch versicht werden?
    Welche Versicherung bietet so etwas an auch für kleine Waldflächen ohne dass ein Landwirtschaftlicher Betrieb dahinter steht?

    mfg

    Daniel

  4. Hallo Herr Baumann,

    Tipp: treten Sie dem regionalen Waldbauverein bei. Dann haben Sie die Waldbrantversicherung inklusive und auch noch diverse andere Vorteile (z.B. gemeinsame Vermarktung). Eine Haftpflicht benötigen Sie unseres Erachtens nach nicht. Hier fällt uns lediglich die Verkehrssiehrungspflicht ein. Aber wenn Ihr Waldstück halbwegs gepflegt ist, sollte das kein Problem darstellen. Bei Sturm hat niemand etwas im Wald verloren. Und abseits der Wege sind Sie auch aus dem Schneider.

    LG – der Wald-Prinz

  5. Hallo,

    lässt sich beim Ankauf eines Waldgrunstücks der Wert in Grundstück und Holzbestand aufteilen? Müssen Notarkosten und Grunderwerbssteuer dann evtl. nur für das Grundstück gezahlt werden?

    MbG Jörg

  6. Hallo Jörg,

    man kann den Notar zwar bitten, die beiden Werte separat aufzuführen, auf die Notarkosten und insbesondere auf die Grunderwerbsteuer hat dies keinen Einfluß. Die Grunderwerbsteuer ist auf alles fällig, was mit der Immobilie verbunden ist. Genauso wie bei einem Hauskauf. Anders würde es sich bei einem demontierbaren Objekt verhalten. Bei einem Haus wäre dies beispielsweise die Einbauküche oder eine Einbausauna. Wenn zu Ihrem Waldgrundstück also eine mobile Sauna gehören würde, könnten Sie die Grunderwerbsteuer (nicht aber die Notarkosten, da diese nach Vertragswert gehen) reduzieren :-)

    LG – der Wald-Prinz

  7. Hallo ,

    Ich habe eine Frage zur errechnend der Jahres Steuer .

    Meine Oma hat seit Jahrzehnten ein waldgrundstück – Ca 80.000 qm .
    Jedoch hat sie sein einem gutem Jahrzehnt auch keine Jahres Steuer mehr gezahlt .

    Mit was für einer Nachzahlung müsste sie Ca Rechnen ?

    Vielen Dank & Liebe Grüße

    K.Watt

  8. Hallo K. Watt,

    @ „Jedoch hat sie sein einem gutem Jahrzehnt auch keine Jahres Steuer mehr gezahlt.“: Am besten verkaufen Sie das Waldstück an uns ;-) Spaß beiseite. Die Grundsteuer ist bei Wald so niedrig, dass sie in den meisten Fällen unter dem Porto des Briefes liegt, mit dem der Bescheid versendet wird. Daher wird sie meistens gar nicht erst eingezogen. So dürfte das auch im Fall Ihrer Oma sein. Falls tatsächlich eine Nachzahlung fällig ist, dürfte es ausreichend sein, das Flaschenpfand wegzubringen.

    LG – der Wald-Prinz

  9. Hallo ich habe vor einen knappen Jahr 0,75 ha grosses Waldgrundstück erworben. Der Wald ist recht aufgeräumt und liegt mit der einen Seite an einer Bundesstrasse. Der Eintritt in die gestzliche Berufsgenossenschaft ist ja sowieso Pflicht, lohnt es sich daher noch eine extra Haftpflicht abzuschliessen? Kostenvoranschlag von AXA 300 EUR (Haftpflicht+Sturm+Brand). Ich möchte nur soweit versichert sein, dass wenn mir oder jemand anderen etwas in meinen Wald passiert, dass ich, im Falle keine Kosten befürchten muss.

    Gruss martin

  10. Hallo,

    mir wurden per Schenkung ca 8 ha Wald übertragen, alerdings in einem anderen Bundesland (Sachsen-Anhalt). Nun muss ich das ja beim Finanzamt (als eigenes Gewerbe) anmelden. Meine Frage: Welches FA ist nun zuständig? Mein FA hier in Berlin oder das in Sachsen-Anhalt vor Ort? Muss ich dann auch zwei Steuererklärungen abgeben?

    Viele Grüße,

    Sonja

  11. Hallo Sonja,

    Wir können hier keine steuerliche Beratung vornehmen. Aber unseres Erachtens müssen Sie Ihren Waldbesitz mitnichten beim Finanzamt als eigenes Gewerbe anmelden. Aber aus eigener Erfahrung können wir Ihnen berichten, dass das FA in Sachsen-Anhalt u.U. versuchen wird, Ihnen eine Betriebsstätte am Ort des Walds „unterzujubeln“. Daher sollte die Kommunikation mit dem FA nur über den Steuerberater erfolgen. Aber noch einmal, eine Gewerbeanmeldung ist nicht erforderlich/sinnvoll. Sie können Durchforstungsergebnisse in Ihrer regulären Steuererklärung angeben. Genaueres wird Ihnen Ihr Steuerberater sagen.

    LG – der Wald-Prinz

  12. Hallo Martin,

    @ Berufsgenossenschaft: die tritt ein, wen man selbst oder jeder andere, der einem hilft im Wald verletzt. Da ist übrigens jede andere KV, gesetzlich wie privat, außen vor.

    @ Brand: wenn Ihr Wald, wie Sie sagen, recht aufgeräumt ist, sollte er nicht abbrennen. Wenn Sie nicht gerade einen nach monatelanger Dürre furztrockenen Kiefernwald besitzen, in dem Jugendliche gerne einmal ein Feuerchen machen, ist die Waldbranntgefahr sehr, sehr überschaubar. Nicht umsonst kostet diese Versicherung alleine nur ein paar Cent. Die ist übrigens bei den meisten Waldbauvereinen im Mitgliedsbeitrag gleich mit abgedeckt.

    @ Haftpflicht: Sie haben eine Verkehrssicherungspflicht. Soweit ist das richtig. Aber wenn Sie nicht gerade einen schweren morschen Ast mitten über einen frequentierten Wanderweg hängen haben, ist auch das entspannt zu sehen. Im Bestand selbst gehört es zum allgemeinen Lebensrisiko, wenn ein Pilzsucher bei Wind einen Ast auf den Schädel bekommt. Sonst gäbe es ja kein Totholz mehr in deutschen Wäldern. Hinsichtlich der Bundesstraße müssen Sie ohnehin schauen, dass kein kanker/wackeliger Baum auf die Straße stürzen kann. Wenn ein gesunder Baum vom Sturm umgerissen wird, kann man Ihnen daraus keinen Strick drehen.

    LG – der Wald-Prinz

  13. Sehr geehrte Damen und Herren,

    mal ne Frage? Ich habe von meinem Vater Wald geerbt und habe diesen rein zu meinen Zwecken ( Heizung) zur Holzfeuerung.

    Also ich nutze Ihn rein zu privaten Zwecken, kein Verkauf von Holz.

    Weder habe Ich noch Lasndwirtschaft oder irgend ein Gewerbe auf meinem Waldbesitz laufen, sodas ich BG Beiträge meines Erachtens nicht zahlen müsste.

    Ich zahle aber schon seit einigen Jahren diese, weil Ich dachte es müsste so sein da mein Vater es auch immer tat aber er hatte ja auch zum damaligen Zeitpunkt Landwirtschaft.

    Ich bitte um Rat, da ich sonst mich langsam gezwungen sehe einen Anwalt zu rate zu ziehen, da ich ja weder ein Unternehmen oder sonstige Personen habe die in meinem Wald arbeiten!!!!

    MfG Andre

  14. Im Land Brandenburg ist die Grunderwebsteuer zum 01.07.2015 auf 6,5% angehoben worden.

  15. Hallo Jochen,

    Danke für den Hinweis!

    LG – der Wald-Prinz

  16. Hallo,

    Vielen Dank für diese interessanten Seiten!
    Bei uns (Südl. BaWü) taucht immer wieder hartnäckig folgender Satz: „Nur wer Wald hat, kann auch Wald kaufen!“

    Gefährliches Halbwissen oder Real?

    Danke + Gruss
    Thomas

  17. Hallo Thomas,

    @ „Gefährliches Halbwissen oder Real?“: Wir würden sagen „Halbwissen“ mit einem Kern Wahrheit. Natürlich hat das südliche BaWü kein eigenes Waldgesetz. Im Grunde geht jeder Waldkauf in Deutschland den gleichen Weg. Der Hintergrund dieses Halwissens dürfte die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz sein. Ab einer gewissen Grundstücks-Größe ist die jeweilige Kreisverwaltung mit im Boot. Die darf eine Genehmigung allerdings nur aus gutem Grund verweigern. Und nun kommt Ihr Satz „Nur wer Wald hat, kann auch Wald kaufen!“ ins Spiel. Wenn ein großer Waldbesitzer der Meinung ist, dass das betreffende Waldstück salopp gesagt „besser in seinem Besitz aufgehoben wäre“, kann er Einspuch einlegen. Juristisch ist das jetzt zwar aller Wahrscheinlichkeit nach falsch formuliert, aber sachlich ist das so richtig. Am Ende des Tages bedeutet das für Sie ganz konkret: Wenn Sie die Gelegenheit bekommen, ein Waldstück kaufen zu können: kaufen! Die Wahrscheinlichkeit, dass ein anderer „dazwischen grätscht“ ist nicht besonders hoch.

    LG – der Wald-Prinz

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