Waldkauf & Waldbesitz: Die Nebenkosten

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Einmalige Kosten

Die beiden mit Abstand größten Kostenblöcke beim Waldkauf sind die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Beide zusammen sorgen dafür, dass der Waldkäufer auf den verhandelten Kaufpreis noch einmal rund 5,0-6,5 % an Kosten aufschlagen muss.

Notarkosten

Da Wald eine Immobilie ist, muss entsprechend der Regelungen des BGB ein Kaufvertrag immer vor einem Notar geschlossen werden. Die Notarkosten sind i.d.R. vom Käufer zu tragen (bei der Preisverhandlung kann allerdings auch vereinbart werden, dass sich Käufer und Verkäufer die Notarkosten teilen). Die Kostennote des Notars richtet sich nach dem „Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG“. Die Höhe orientiert sich grundsätzlich am Kaufpreis. Da aber einige Positionen pauschal abgerechnet werden, sind die Notarkosten bei niedrigen Kaufpreisen tendenziell höher. bei höheren Kaufpreisen kann man „als Faustregel“ rund 1,5 % vom Kaufpreis ansetzen.

Vorsicht bei Kaufpreis-Mauscheleien! Um die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer (s.u.) möglichst niedrig zu halten, verständigen sich Waldkäufer und Verkäufer oft darauf, im offiziellen Kaufvertrag eine deutlich niedrigere Summe anzusetzen, als tatsächlich gezahlt wird. Diese Praxis ist alleine schon wegen dem Tatbestand der Steuerhinterziehung riskant! Zudem besteht das Risiko, dass im Rahmen der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdsVG) ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert festgestellt wird und daher die Genehmigung verwehrt wird. Besonders unangenehm wird es, wenn ein örtlicher Landwirt sein Interesse bei der Genehmigungsbehörde anmeldet (Stichwort „Grundstücksverkehrsgesetz“). Denn dann macht u.U. eine sog. Landgesell­schaften bzw. Landsiedlungsgesellschaften Ihr Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz geltend. Dumm nur, wenn dann im Notarvertrag der (zu) niedrige Preis vermerkt ist. Das ist dann mal richtig ärgerlich!

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) „§ 11 Steuersatz, Abrundung“ grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu tragen. Allerdings haben die Bundesländer seit 2006 die Kompetenz erhalten, die Grunderwerbsteuer individuell anzupassen. Nachdem Thüringen im April 2011 den Anfang gemacht hat, die Grunderwerbsteuer auf 5,0 % zu erhöhen, sind Schritt für Schritt weitere Länder diesem Beispiel gefolgt. Bereits fünf Bundesländer sind inzwischen beim (aktuellen) Höchstsatz von 6,5 % Grunderwerbsteuer angelangt.

3,5%
Grunderwerb-
steuer		4,5%
Grunderwerb-
steuer		5,0%
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BayernHamburgBaden-WürttembergBerlinBrandenburg
SachsenBremenHessenNordrhein-Westfalen
NiedersachsenMecklenburg-VorpommernSaarland
Rheinland-PfalzSchleswig-Holstein
Sachsen-AnhaltThüringen

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt in Deutschland die Besteuerung von Rechtsvorgängen, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, insbesondere den Grundstückskauf. Die Feststellung der Grunderwerbsteuer erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen. Um den Kaufprozess zu beschleunigen, empfiehlt es sich, die Grunderwerbsteuer möglichst schnell zu begleichen. Der Erwerber eines Waldgrundstücks darf erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird (§ 17 Abs. 1 Satz 1), dass der Eintragung keine „steuerliche Bedenken“ entgegenstehen.
Von der Grunderwerbsteuer kann man befreit werden bei:

  • einem Kaufpreis von weniger als 2.556 EUR (ehemals 5.000 DM Bagatellgrenze)
  • Grundstücksübergang wegen Todes, Schenkung, Ehescheidung oder in Folge eines Flurbereinigungsverfahrens
  • Grundstückserwerb von Verwandten in gerader Linie (Vater-Sohn, Großvater- Enkel)

Achtung: aufgrund einer neuen BFH-Rechtsprechung fällt die Grunderwerbsteuer beim Waldkauf i.d.R. nur auf den Bodenwert an. Genaueres erläutert der Wald-Prinz in diesem Artikel Grunderwerbsteuer für Wald minimieren oder gar vermeiden

Bescheinigung „Nichtausübung Vorkaufsrecht“

Gemäß des zuständigen Kommunalabgabengesetzes (KAG) fällt eine Verwaltungsgebühr von ca. 20-30 Euro an. Die Ausstellung der kostenpflichtigen Bescheinigung „über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes – Negativtestes – erfolgt gem. den §§ 24 ff. Baugesetzbuch (BauGB) und des § 23 Denkmalschutz- und Pflegegesetzes (DSschPflG)“.

Laufende Kosten

So klar und übersichtlich die Einmalkosten beim Waldkauf sind, so intransparent und komplex ist die Ermittlung der laufenden Kosten beim Waldbesitz.

Forstwirtschaftliche Berufsgenossenschaft / SVLFG

Der Gesetzgeber will nicht, dass jemand unversichert Waldarbeiten durchführt, die z.T. sehr unfallträchtig sind. Daher hat er im § 123 Absatz 1 Sozialgesetzbuch VII festgelegt, dass alle Unternehmen der Forstwirtschaft der gesetzlichen landwirtschaftlichen Unfallversicherung unterliegen. Versicherungsfreiheit tritt nur bei einer Fläche unter 0,25 ha ein. Wichtig: es geht weniger um die Mitgliedschaft in einer Berufsgenossenschaft als vielmehr um den Beitritt zu einer gesetzlichen Unfallversicherung. Früher gab es in Deutschland acht regionale Landwirtschaftliche Berufsgenossenschaften (LBG). Inzwischen wurde diese regionale Lösung zur bundesweit agierenden „Sozialversicherung für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (SVLFG)“ zusammengeführt. Mit den Beiträgen deckt die die Berufsgenossenschaft in erster Linie die Beitragsansprüche der versicherten Mitglieder (Heilfürsorge und Entschädigung von Unfallfolgen), die im abgelaufenen Kalenderjahr entstanden sind. Der Mindestgrundbeitrag belief sich für 2014 auf 80,85 € und der Höchstgrundbeitrag auf 323,40 €. Wer schon vor einem Waldkauf wissen möchte, was durch den Waldbesitz an Beiträgen ungefähr auf ihn zukommt, sollte über www.svlfg.de die Berufsgenossenschaft kontaktieren. Dort wird man Ihnen keine genaue Zahl nennen können, aber eine Hausnummer.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, d. h. sie wird von den Gemeinden bzw. Städten erhoben. Wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird, regelt das Grundsteuergesetz (GrStG). Man unterscheidet in Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (bebaubare und bebaute Grundstücke, Gebäudeflächen). Der Grundsteuerbetrag setzt sich wie folgt zusammen:
Grundsteuerbetrag = Steuermessbetrag (Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz

Der Steuermessbetrag wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Dazu setzt es als Grundlage für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft nach dem Bewertungsgesetz (BewG) einen Einheitswert fest. Dabei wendet es in der Regel das Ertragswertverfahren an. Der land- und forstwirtschaftliche Ertragswert entspricht dem 18-fachen des bei ordnungsgemäßer und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten Arbeitskräften und nachhaltig erzielbaren Reinertrages. Die letzte Hauptfeststellung für die Einheitswerte erfolgte in den alten Bundesländern auf den Stichtag 1. Januar 1964.

In den neuen Bundesländern wird anstelle des Einheitswertes der Ersatzwirtschaftswert auf den Stichtag 1. Januar 1935 ermittelt. Er beträgt 63,91 EUR je Hektar. Das Amt erlässt dann den Einheitswertbescheid. Diesen multipliziert es mit der im §14 GrStG für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft festgesetzten Steuermesszahl in Höhe von 6/1000. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird der zuständigen Gemeinde mitgeteilt.

Diese multipliziert den festgesetzten Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz laut Haushaltssatzung und legt damit den zu zahlenden Grundsteuerbetrag fest. Der Hebesatz für Grundsteuer A liegt in den meisten Fällen im Bereich von 250-300 %, selten darunter, gerne etwas höher.

Beispielrechnung: Bei einem Ersatzwirtschaftswert von 63,91 Eur/ha und einem Hebesatz von 300 Prozent ergibt sich der folgende Grundsteuerbetrag:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz
63,91 EUR x 6/1000 x 300 % = 1,15 EUR/ha

Die Grundsteuer wird jeweils zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und wird am 31.3. des Kalenderjahres vierteljährlich fällig (jeweils am 15.2., 15.5., 15.8., 15.11.). Bei Verkauf oder Übergabe eines Grundstückes erfolgt die Umschreibung der Grundsteuer auf den neuen Waldbesitzer automatisch. Grundstücksverkäufe wirken sich erst auf den 1. Januar des Folgejahres aus. Bis dahin muss die Grundsteuer gezahlt werden, wie zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§§ 9 und 10 Grundsteuergesetz). Das heißt: Wer am 1. Januar Eigentümer und Steuerschuldner war, schuldet die volle Jahressteuer. Abweichende privatrechtliche Vereinbarungen über die Entrichtung der Grundsteuer, die zwischen Verkäufer und Erwerber getroffen worden sind, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss.
Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können verfahrensrechtlich nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.