Waldgrundstück kaufen: 5 Schritte zum eigenen Wald

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1. Ziele des Waldkaufs definieren

Ein eigenes Waldgrundstück! Aber warum eigentlich? Die Motivation Wald zu kaufen kann vielfältig sein. Einige Beispiele:

  • Wertanlage: Die Turbulenzen an den Finanzmärkten und die Sorge um den Euro haben einen regelrechten Hype um Wald entstehen lassen. Viele investieren in Wald, da dieser einerseits einen Inflationsschutz bietet und andererseits vom allgemeinen Rohstoffboom profitiert. Zudem haben Bäume die angenehme Eigenart, auch in wirtschaftlich schlechten Zeiten zu wachsen.
  • Brennholz-Lieferant: Der Holzvorrat von Mischwald liegt im Durchschnitt bei über 250 Festmeter (fm) pro Hektar; der Zuwachs erreicht rund 10 Festmeter pro Hektar und Jahr. Das bedeutet, dass man aus einem ca. 50-80 jährigen Waldstück von einem Hektar Jahr für Jahr 5-7 fm Brennholz entnehmen kann, und der Wald legt trotzdem noch an Holzmasse zu.
  • Männer-Garten: Motorsäge, Axt & Co. sind klassische Männer-Spielzeuge. Kommt dazu noch weiteres Equipment wie ein Anhänger u.U. sogar ein Traktor, Holzspalter, Seilwinde etc. ist das Männer-Glück perfekt. Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit stellt sich dann – wie bei jedem anderen Hobby – schon lange nicht mehr.
  • Nachhaltigkeit: Internet, PowerPoint, Meetings, bla, ba bla… Was ist das schon gegenüber einem eigenen Stück Natur. Vielen Menschen gefällt der Gedanke, sich mit etwas Dauerhaftem, etwas Substanziellem auseinanderzusetzen. Dazu gehört auch einen Baum zu pflanzen in der Gewissheit, dass man es nicht für sich, sondern für die nächste(n) Generation(en) tut.

Sich seiner persönlichen Ziele beim eigenen Wald klar zu werden, ist unabdingbar.

Welche Baumart? Wer auf Brennholz aus ist, wird zwangsläufig einen Laubwald-Bestand (Buche, Eiche) suchen. Zudem sollte der Laubwald so alt sein, dass ein Durchforsten relevante Brennholzmengen hervorbringt. Auf der Suche nach Rendite landet man unweigerlich bei schnellwachsendem Nadelwald (Fichte, Douglasie), der einen großen Anteil an hochpreisigem Sägeholz hervorbringt. Ein „verwildertes“ Waldstück mit Mischwald, das jahrelang nicht gepflegt wurde, ist eher etwas für den Gärtner-Typ der Spaß daran findet, mit seiner Motorsäge in einem Waldstück „erzieherisch“ tätig zu werden.

Welches Waldalter? Eine heute gepflanzte Buche wird in 120 Jahren schlagreif sein. Es gibt Menschen bzw. Familien, die denken in Generationen. Aber dafür muss man der richtige Typ sein. Wer sich hingegen einen rund 40-jährigen Douglasien-Bestand zulegt, hat gute Chancen die Früchte seiner Investition noch vor dem eigenen Tod zu genießen. Zwar wird Wald alleine durch den Holzzuwachs von Jahr zu Jahr mehr wert, und natürlich fallen periodisch Durchforstungserträge an. Aber auch diese Erträge sind in jungen Waldjahren weniger hoch, als bei mittelalten oder alten Waldbeständen. Dementsprechend muss man bei einem bereits stattlichen Wald auch mehr Geld in die Hand nehmen.

2. Passendes Waldgrundstück finden

Ein zu den persönlichen Zielen passendes Waldgrundstück zu finden ist gar nicht so leicht und mitunter recht langwierig. Aber es gibt verschiedene Möglichkeiten.

Option 1 – Anzeigen studieren: Waldgrundstücke sind oft seit Generationen im Familienbesitz und werden sehr selten gehandelt. Entsprechend dünn gestreut sind Inserate zu Waldstücken. Wenn überhaupt finden sich Waldstücke hier:

Kleinanzeige in „Der Waldbesitzer“
  • Regionale Anzeigenblätter (Wochenspiegel, „Amtsblättchen“, etc.)
  • Mitgliedszeitschriften der regionalen Waldbauvereine (z.B. „Der Waldbesitzer“ in Rheinland-Pfalz, „der bayerische waldbesitzer“ in Bayern, „Der Waldwirt“ in Baden-Württemberg).

Das Problem: wer noch keinen Wald besitzt, hat keinen Zugang zu den Mitgliedszeitschriften. Zudem ist das Verbreitungsgebiet der Zeitschriften meist so groß, dass man selten ein Stück in unmittelbarer Nähe findet. Und richtige „Perlen“ sind sofort weg.

Kleinanzeige „Suche Wald“

Option 2 – Anzeigen aufgeben: Dort wo sich Verkaufsinserate für Waldstücke bzw. Immobilien und Grundstücke ganz allgemein finden, kann man es auch mit einer Kleinanzeige „Wald gesucht“ versuchen. Oftmals bringt eine gut gemachte Anzeige viele Waldbesitzer erstmalig auf den Gedanken, ihr Waldstück zu verkaufen. Es ist erstaunlich, wie aufmerksam insbesondere ältere Leute (der klassische Waldbesitzer) Anzeigen in lokalen Mitteilungs-Blättchen studieren. Die Kosten für einen solchen „Testballon“ halten sich mit rund 20-40 Euro absolut in  Grenzen.

Option 3 – Kontakt zum Forstamt: Das zuständige Forstamt bzw. der zuständige Förster ist eine sehr gute Anlaufstelle für Waldkäufer. Die Landesforsten Rheinland-Pfalz haben z.B. in jedem ihrer 45 staatlichen Forstämter sogenannte Privatwaldbetreuer benannt. Diese stehen den Privatwaldbesitzern unterstützend zur Seite. Es entsteht immer mal wieder die Situation, dass innerhalb der betreuten Forstreviere Besitzstände wechseln. Beispielsweise, weil ein Waldbesitzer stirbt und die Nachfahren keinen Bezug zum Wald haben. Hierüber sind die Privatwaldbetreuer meist gut informiert und können bei Interesse vermitteln.

Option 4 – Waldbesitzer ansprechen: Eine wenig verbreitete Variante ist die direkte Ansprache von Waldbesitzern vergleichbar mit einer Initiativbewerbung bei der Jobsuche. Man sucht sich ein Waldstück aus und versucht den Waldbesitzer zum Verkauf zu bewegen.

Dazu sind allerdings einige Hürden zu überwinden. Als erstes sind geeignete Waldgrundstücke zu finden. Wer mit offenen Augen durch ein Waldgebiet z.B. in der direkten Umgebung seines Wohnortes geht, wird schnell erkennen, dass die meisten Waldstücke recht gepflegt erscheinen. In anderen wurde offensichtlich seit Jahren nicht mehr gearbeitet. Stehen die Bäume so dicht, dass kaum noch Licht zu Boden fällt? Wurden sogenannte „Umfaller“ nicht entfernt? Wurden noch keine Rückegassen zur Erschließung des Waldstücks angelegt? Dann handelt es sich wahrscheinlich um Privatwald!

Wetten, dass es sich bei diesem ungepflegten Fichtenbestand um Privatwald handelt? – Bild: Wald-Prinz

Nach diesen offensichtlich vernachlässigten Waldstücken sollte man Ausschau halten. Warum? Dafür gibt es gleich drei gute Gründe:

  1. Verkaufs-Interesse: Bei vernachlässigten Grundstücken ist die Wahrscheinlichkeit am größten, auf Verkaufs-Interesse zu stoßen; wer sich seit Jahren nicht um sein Waldstück gekümmert hat, trennt sich leichter von dem Stück, als jemand, der sich seit Jahrzehnten mit viel Herzblut um jeden einzelnen Baum gekümmert hat.
  2. Körperschaftswald meist unverkäuflich: Bei ungepflegten, vernachlässigten Waldstücken handelt es sich meist um Privatwald. Körperschaftswald wie z.B. Gemeindewald wird von Förstern betreut und ist meist gut durchforstet und entsprechend gepflegt. Er steht zudem so gut wie nie zum Verkauf.
  3. Sofortiger Durchforstungsertrag: Bei lange undurchforsteten Waldstücken kann der Pflegerückstand nach dem Waldkauf gleich in bare Münze gewandelt werden. Läßt man die längst überfällige Durchforstung durchführen, erhält man sogleich Einnahmen aus dem Holzverkauf.

Grundstücksdaten ermitteln: Hat man dann also ein, am besten gleich mehrere ungepflegte Waldstücke gefunden, gilt es den Besitzer ausfindig zu machen. Um zu einem Waldstück den passenden Waldbesitzer zu identifizieren, muss zunächst die Gemarkung, die Flur-Nummer und die Flurstücks-Nummer ermittelt werden. Erst auf diese Information hin kann das Katasteramt den Besitzer heraussuchen. Dazu gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

  • Auszug aus der Liegenschaftskarte: Über die passende Katasterkarte kann das Waldstück bis hinunter auf die Flurstücksnummer identifiziert werden. Für rund 15-20 EUR kann man sich über das zuständige Vermessungs- und Katasteramt telefonisch einen Auszug aus der Liegenschaftskarte bestellen, der dann als Ausdruck per Post zugesandt wird. Wie man reale Natur und Katasterkarte in Einklang bringt, wird [intlink id=“1148″ type=“post“]hier[/intlink] beschrieben.
  • Geoportal: Von Glück reden können Waldinteressenten in Rheinland-Pfalz oder auch Nordrhein-Westfalen. Hier gibt es in den frei zugänglichen Geoportalen (www.geoportal.rlp.de, www.geoportal.nrw.de) Luftbilder, die mit aktuellen Kataster-Grenzen zusammengeführt werden. Hier kann man auch die Längen der Grenzen und die Waldfläche in Quadratmetern abmessen. Grundsätzlich hat jedes Bundesland ein eigenes Geoportal (Liste aller Geoportale), aber der Leistungsumfang ist sehr unterschiedlich. In der Regel kommt man um den Bezug einer Katasterkarte in Papierform kaum herum.

Katasteramt nennt Besitzer: Sobald ein Waldstück über die Informationen der Gemarkung, der Flur-Nummer und der Flurstücksnummer eindeutig definiert ist, kann man das zuständige Katasteramt telefonisch kontaktieren und um die Angabe des Besitzers bitten. Diese Auskunft ist kostenlos und wird bei einem nachvollziehbaren Anliegen problemlos gewährt. Über das Internet oder zur Not über alteingesessene Dorfbewohner (Bäcker, Metzger) kann man sich dann die Telefonnummer des Waldbesitzers heraussuchen und ihn direkt ansprechen.

3. Waldwert ermitteln

Wenn man einen verkaufswilligen Waldbesitzer gefunden hat, steht immer noch die Frage des Waldwertes im Raum. Der Regelfall ist, dass auch der Waldverkäufer nicht weiß, was sein Waldstück wirklich wert ist. Hört sich komisch an, ist aber dem Umstand geschuldet, dass Wald sehr selten gehandelt wird. Es fehlen schlicht die Erfahrungswerte. Zudem ist Wald meist seit Generationen im Familienbesitz. Der aktuelle Besitzer hat das Waldstück meist nicht gekauft, sondern geerbt. Selbst wenn tatsächlich einmal der Wert eines Waldstücks abgeschätzt wurde, ist dieser Wert Jahre später durch gestiegene Boden- und Holzpreise sowie den zugewachsenen Holzbestand nur noch Makulatur.

Waldwertgutachten: Verkaufsverhandlungen sollten immer vom Waldwert ausgehen. Der Waldwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert für den Waldbestand bzw. Holzbestand. Da Wald-Novizen kaum über Erfahrungswerte verfügen dürften, sollte man hier unbedingt die Hilfe eines Fachmannes hinzuziehen. Man kann beim zuständigen Forstamt auch über fremde Waldgrundstücke ein sogenanntes Wertermittlungsgutachten in Auftrag geben. Das forstliche Gutachten wird von einem qualifizierten Forstbeamten erstellt und folgt den gesetzlich vorgegebenen Waldbewertungsrichtlinien.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes wird aus dem Boden- und dem Bestandswert nach dem sogenannten Alterswertfaktorenverfahren unter Berücksichtigung objektspezifischer Zu- und Abschläge der Verkehrswert hergeleitet. Hierzu werden Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Erreichbarkeit und Befahrbarkeit der Fläche sowie Baumarten, Alter, Leistungsfähigkeit und Güte des Bestandes herangezogen bzw. eingeschätzt.

Aber Vorsicht: Diese Waldwertgutachten fallen regelmäßig zugunsten des Waldverkäufers aus. Wenn der Förster den Wert des Holzbestandes ermittelt hat, ist das natürlich nicht falsch. Aber man kauft ein Waldstück ja nicht, um es gleich danach vollständig abzuholzen. Nur so könnte der Im Gutachten ermittelte Wert des Holzes am Markt auch realisiert werden. Wenn man, wie in der Praxis üblich, immer nur einen Teil des Holzes entnimmt, muss man mit Mindermengenabschlägen rechnen und trägt im Zeitverlauf auch das Risiko von Sturmschäden. Dann kostet das Aufarbeiten des Holzes mehr und die Erlöse sinken im Geichschritt mit den niedrigen Holzpreisen nach einem Sturm. Die Nebenkosten eines Waldkaufs (ca. 10% vom Kaufpreis) werden ebenfalls nicht in einem Waldwertgutachten berücksichtigt. Wer Wald also nach dem Wert eines Gutachtens bezahlt, kauft tendenziell zu teuer.

Keine allgemeingültigen Waldpreise: Vorsicht vor Pauschalaussagen wie „Fichtenwald kostet rund 1,00 €/m²“. Die regionalen Unterschiede sind in Deutschland riesig! Wald in der Nähe von Ballungszentren ist generell teurer als „inmitten der Pampa“. Süddeutschland hat tolle Wälder, aber allgemein auch abstrus hohe Waldpreise. Wenn in Bayern tatsächlich einmal ein Waldstück zum Verkauf steht, sind 6,00- 8,00 €/m² inzwischen keine Seltenheit mehr. Mit dem Holzwert sind solche Preise nicht zu rechtfertigen, denn für z.B. Fichtenholz bekommt ein Waldbesitzer in Bayern auch nicht mehr, als in Rheinland-Pfalz. In den neuen Bundesländern hat die Treuhand mit den seinerzeit zu Tiefstpreisen verschleuderten Flächen die Waldpreise auf Jahrzehnte belastet. Hier bekommt man veritablen Wald immer noch zum „Schnäppchenpreis“. Windwurfgefährdete Flächen mit der falschen Ausrichtung kosten weniger, als windgeschützte Lagen mit der perfekten Ausrichtung. etc. etc.

Holzbestand mit dem größten Preishebel: Ganz grundsätzlich sollte man sein Augenmerk auf den Holzbestand eines Waldstückes legen. Dann kann man nie groß daneben liegen. Wenn man den Bodenwert z.B. mit  0,30 €/m² ansetzt, obwohl 0,25 €/m² der richtige Wert gewesen wären, hat man zwar 20% zu viel angesetzt, aber auf einen Hektar betrachtet (10.000 m²) macht das gerade einmal 500 € aus. Verschätzt man sich aber beim Holzbestand und nimmt an, dass z.B. ein Fichtenwald 300 fm/ha Holz hat, obwohl es nur 250 fm/ha sind, hat man zwar wieder 20% danebengelegen, aber der Wert der Differenz von 50 fm Fichtenstammholz liegt aktuell abzüglich aller Ernteverluste sowie Ernte- und Rückekosten bei rund 2.500-3.000 €! Manchmal machen ein paar einzelne Bäume den Unterschied. Aktuell ist Eiche sehr gefragt. Wenn auf einem Hektar 10 dicke Eichen stehen (> 60 cm Brusthöhendurchmesser), die einen schönen geraden Stamm haben, kann jeder einzelne dieser Bäume 1.000 € wert sein. Am besten packen Sie sich einen erfahrenen Waldarbeiter/Förster ins Auto, zeigen ihm das Waldstück und hören gut zu! Schneller lernen Sie nie wieder!

4. Kaufpreis verhandeln

Die ideale Situation ist natürlich, dass der Waldverkäufer bereits eine realistische Preisvorstellung hat, die sich weitestgehend mit der des Käufers deckt. Dann sollte man sich schnell einig werden.

Preisgrenze festsetzen: wie eigentlich bei jeder Preisverhandlung sollte man sich eine klare Preis-Obergrenze setzen, was einem das Waldstück persönlich wert ist. Über diese Preisgrenze geht man in der Preisverhandlung auf keinen Fall. Egal wie nett der Verkäufer ist, oder – in ländlichen Gebieten durchaus üblich – wieviel Schnaps auf dem Tisch steht.

Verhandlungs-Argumente zurechtlegen: Liegen die Preisvorstellungen noch auseinander, sollte man auf die Verkaufsverhandlung solide vorbereitet sein. Das Waldstück schlecht zu machen, ist keine gute Idee. Das verärgert nur den Waldverkäufer. Mit sachlichen Argumenten für einen reduzierten Kaufpreis kommt man am besten auf seinen Wunschpreis. Beispiele:

Neu angelegte Rückegassen bedeuten ein erhöhtes Windwurfrisiko – Bild: Wald-Prinz
  • Nicht vollständig bestockt: Ist nicht die gesamte Fläche des Grundstücks bestockt, also mit Wald bewachsen, sollte man mit zwei Preisen argumentieren. Einem Preis für unbewachsenem Ackerland (z.B. 0,30 €/m²) und einem Preis für Wald ( z.B. 1,30 €/m²). Sind z.B. aufgrund von einer Lichtung, einem Weg oder einem breiten Waldrand nur 80% der Grundstücksfläche bewachsen ergibt sich so ein mittlerer Preis von 1,10 €/m² (80% x 1,30 € + 20% x 0,30 €).
  • Durchforstungsrückstand: handelt es sich um einen lange Zeit nicht, oder sogar noch nie durchforsteten Bestand, sollte man mit den Risiken einer Durchforstung argumentieren. Insbesondere bei Fichtenbeständen ergibt sich nach einer Durchforstung ein erhöhtes Windwurfrisiko, das über Jahre hinweg besteht, bis schließlich das Kronendach wieder geschlossen ist. Müssen sogar erst die sogenannten Rückegassen in einem Waldbestand angelegt werden, ist das Windwurfrisiko in der Tat ganz konkret. Die künstlichen Schneisen sind klassische Angriffspunkte für Stürme. Der positive Aspekt einer verspäteten Durchforstung, die man nach erfolgreichem Kauf unbedingt lieber heute als morgen durchführen lassen sollte, muss man ja während der Verkaufsverhandlung nicht unbedingt erwähnen. Ein Durchforstungsstau bedeutet nämlich auch, dass sofort außerordentlich hohe Durchforstungserträge anfallen, so dass man gleich einen Teil des Verkaufspreises wieder „reinholt“.
  • Frisch durchforstet: Wurde das Waldstück gerade erst durchforstet, kann man argumentieren, dass der Waldverkäufer die Durchforstungserlöse vom Verkaufspreis abziehen muss. Schließlich hat er ja kürzlich bereits einmal „Kasse gemacht“ und einen Teil des Wertes schon vor dem Verkauf entnommen. Der Waldkäufer kann die nächsten Durchforstungserlöse hingegen erst in 5-7 Jahren realisieren.
  • Wildschäden: Sind in dem Waldstück Schälschäden von Rotwild zu finden? Verbeißen die Rehe jede frische Knospe? Reiben die Wildschweine die Rinde von den Bäumen? Gute und vor allem gerechtfertigte Argumente für einen Preisnachlass. Bei der nächsten Durchforstung sollte man dann gezielt die schadhaften Bäume reduzieren und etwas gegen die Wildschäden unternehmen.

5. Notartermin besorgen

Sind sich Käufer und Verkäufer in der Sache einig, muss sich eine der Parteien, i.d.R. der Käufer, um einen Notartermin bemühen. Der Notar kann übrigens frei gewählt werden. Es ist aber zu beachten, dass die Vertragsparteien (bei einer Erbengemeinschaft als Verkäufer können das sehr viele Parteien sein!) idealerweise alle gleichzeitig am Notartisch sitzen. Daher ist ein räumlich naher Notar immer von Vorteil. Zur Vorbereitung des Vertragsentwurfs benötigt der Notar vorab einige Informationen, die man am besten schriftlich (per Fax oder Email) dem Notar übermittelt:

  • Adresse und Geburtsdatum des Verkäufers
    (bei mehreren Verkäufern entsprechend alle Adressen und Geburtsdaten)
  • Adresse und Geburtsdatum des Käufers
  • Steuerliche Identifikationsnummer (kann nachgereicht werden)
  • Name der Gemarkung des Grundstückes
  • Flur-Nummer des Grundstückes
  • Parzellen-Nummer
  • Größe in Quadratmetern
  • Kaufpreis (Summe und Preis je Quadratmeter)
  • bestehen Miet- oder Pachtverhältnisse ja/nein?
  • Kaufpreiszahlung: Wird der Kaufpreis an Ort und Stelle bar bezahlt (möglich & günstig aber riskant) oder wird das Geld nach der sog. Fälligkeitsmitteilung des Notars durchgeführt (von den Notargebühren her etwas teurer, weil der Notar den Zahlungsvorgang „überwacht“)?

Wenn diese Infos dem Notar vorliegen, lässt man sich am besten vom Sekretariat des Notars mehrere Termin-Optionen geben, um diese dann möglichst schnell mit allen Beteiligten abzustimmen.

Rechtzeitig vor dem Termin wird der Notar allen Vertragsparteien einen Vertragsentwurf zum Waldkauf zukommen lassen. Inzwischen hat der Notar dann u.a. Einblick in das Grundbuch genommen und weiß, ob z.B. noch eine Hypothek auf dem Grundstück lastet.

WICHTIG: bitte dieses Vertragsentwurf sollte man insbesondere die Angaben zum betreffenden Waldstück akribisch Punkt für Punkt kontrollieren! Stimmen insbesondere die Flurstücknummer und die Grundstücksgröße?

Kleine Anekdote aus den Erfahrungen des Autors: Walderbe X bietet ein Waldgrundstück an, man wird sich einig und der Kauf wird inkl. Notartermin vollständig abgewickelt. Erst ein halbes Jahr später kommt nach (!) einer Durchforstungsmaßnahme heraus, dass der neue Besitzer gar nicht das gerade durchforstete, sondern das Nachbargrundstück gekauft hat! Der Waldverkäufer (Erbe) hatte sich schlicht geirrt und vor Ort im besten Wissen und Gewissen das falsche Waldstück gezeigt. Das Sekretariat des Notars hatte bei der Einsicht des Grundbuches gesehen, dass nicht Stück 37, sondern Stück 38 dem Verkäufer gehört, es für einen Schreibfehler in den vom Käufer übergebenen Infos gehalten und den Vertrag entsprechend angepasst. Vor, während und nach dem Notartermin ist weder dem Verkäufer, noch dem Verkäufer aufgefallen, dass man eigentlich über ein ganz anderes Grundstück verhandelt hatte. Ein in jeder Hinsicht für alle Beteiligten unangenehmer Vorfall!!

Zum Notartermin ist dann eigentlich nur noch der Personalausweis und bei Barzahlung der Kaufpreis mitzubringen. Ab dem Zeitpunkt der Unterschriften kann der Waldkäufer mit dem Waldgrundstück nach Belieben verfahren, auch wenn der Kauf erst mit der Umschreibung im Grundbuch vollständig abgeschlossen ist.